나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52534 [6] 경기도 안성시 보개면 기좌리 산49 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 삼죽면 소재 "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 임야를 위주로 일부에 단독주택이 산재하는 농촌지대로서, 제반여건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농
경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대로서 제반여건은 무난함.

교통상황

기호(14)에 차량접근이 가능하고, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

공히 동하향 완경사지내 계단식 조성된 부정형의 토지로서, 전 및 부속토지(둑, 경사지,
일부 진입출입로)로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1,7,9) : 남동 하향 완경사지내 계단식으로 조성된 자루형 및 방형의 토지로서 본건
내부 및 도로와의 경계에 옹벽 또는 보강토공사가 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(11) : 남서 하향 완경사지내 자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 동측보다는 저지,
서측보다는 고지로서 옹벽공사 등이 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)과 기호(11)의 사이로 로폭 약 3m내외의 콘크리트포장도로를 이용중임.

인접 도로상태

기호(14)는 서측 및 북측으로 로폭 약 4m 및 약 3m의 포장도로를 이용중이며, 기호(15,16,
17)은 기호(14)를 통하거나 남측으로 개설된 소폭의 비포장농로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(삼죽24,주거형), 가축사육제한구역(일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.
기호(15,16,17) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

제시목록 외의 물건

기호(14) 지상에는 후면 사진용지와 같이 소나무 2주가 소재하며, 토지단가에 포함하여 평
가함.

공부와의 차이

--.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 2009.07.10.자로 사용승인되고 2012년경에 증측된 일반목구조 및 경량철골조 판넬
지붕 및 폴리카보네이트지붕 2층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 새시창
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 및 새시창
창호 : 하이새시창임.

기호(2-1) : 2009.07.10.자로 사용승인된 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로,
외내벽 : 벽체노출
창호 : 트러스 노출로 별도의 창호 없음

기호(3) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
창호 : 하이새시 단창임.

기호(4) : 2013.04.05.자로 사용승인된 일반목구조 및 경량철골조 판넬지붕 및 폴리카보네
이트지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 벽돌노출쌓기, 판넬노출
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(5,6) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
내벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(8) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(10) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(12,13) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 하이새시 단창임.

기호(13-1) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 전시창 및 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2,4) : 관리사로 이용중임.
기호(2-1) : 정자임.
기호(3) : 관리사 창고로 이용중임.
기호(5,6) : 사육사로 이용중이나 현재 공실 상태임.
기호(8) : 제조장으로 이용중임.
기호(10) : 창고로 이용중임.
기호(12,13) : 제조장으로 이용중임.
기호(13-1) : 사무실로 이용중임.

설비내역

건축물대장상 기호(2,4)에 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있으며, 기호(8,
10,13-1)에 위생설비 및 급배수설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 개황도와 같이 부합물 및 종물 16동이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 판넬지붕및폴리카보네이트지붕이나 실제로는 아스팔트슁글지붕이며,
기호(10)은 벽돌구조이나 실제로는 경량철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

맹지이며 지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 보여지며, 임야 특성상 확인 못한 분묘가 추가 소재할 여지 있음. 분묘기지권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 분묘소재로 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2가지 건물과 토지가 포함된 경매물건으로, 매각물건은 토지(임야) 전체입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경52534 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건 종류: 임야

소재지: 경기도 안성시 보개면 기좌리 산49

감정가: 70,793,100원

토지 면적: 1983.00㎡ (약 600평)

건물 면적: 0.00㎡ (본 경매 대상은 토지만 해당)

매각 대상: 토지 매각

특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 공동담보

1.2. 토지 현황

본건은 경기도 안성시 보개면 기좌리 산49 소재 임야입니다.

토지 면적은 1983.00㎡ (약 600평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.3. 건물 현황

본 경매는 토지만 매각 대상이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루며, 근린생활시설이 산재한 시외곽 농촌지대의 특징을 보입니다. 제반 여건은 무난한 편입니다.

한편, "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치한다는 정보도 있어, 교육 시설과의 근접성도 고려해 볼 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호(14) 토지의 경우 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

서측 인근에도 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

인접 도로 상황으로는 약 3m~4m 내외의 포장도로 및 일부 비포장 농로를 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 일부 준보전산지, 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정된 구역도 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 11월 12일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권입니다.

본 건의 등기부등본 상 을구 권리(근저당, 지상권설정공동담보)와 갑구 권리(압류)는 모두 말소 대상입니다.

말소 예정인 권리: 근저당, 지상권설정공동담보, 압류 (평택세무서장), 압류 (안성시), 임의경매개시결정

등기부 채권 총액: 500,500,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원이며, 특별한 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌지역에 위치하고 있어 전통적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 "동아방송예술대학교" 및 "보개면행정복지센터"가 있어 배후 수요가 일부 존재하지만, 대규모 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

따라서 상업적 활용보다는 임야로서의 잠재적 가치 또는 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"동아방송예술대학교"가 인근에 위치하여 교육 관련 시설과의 접근성이 있습니다.

"보개면행정복지센터"가 가까워 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 및 기타 주변 환경

검색 결과, 안성시 보개면 북좌리에는 안성시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있습니다. 또한, 과거 쓰레기소각장, 공원묘지, 납골당 등 혐오시설을 지역마다 분담하여 설치하자는 논의가 있었던 지역 중 하나입니다. 최근에는 의료폐기물 소각장 건설 관련 논의가 있었던 사례도 있습니다.

본건 소재지인 기좌리와 인접한 북좌리의 소각장과의 구체적인 거리 및 영향은 추가 확인이 필요하나, 혐오시설의 존재는 부동산 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본건은 주의사항에 맹지로 명시되어 있어, 토지로의 직접적인 차량 접근이 어려울 수 있습니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

6.2. 분묘 존재 및 분묘기지권

토지 상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 보이며, 임야 특성상 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 가능성이 있습니다.

분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이는 토지 이용에 있어 법적, 현실적 제약을 발생시킬 수 있습니다.

최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한을 받는 가격으로 책정되었습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

특히, 일부 지역은 준보전산지, 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 시 법적 제약이 클 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건 및 공동담보

본 건은 중복병합사건으로 진행 중이며, 공동담보 물건이므로 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 보개면에 위치한 임야로, 감정가는 70,793,100원입니다. 토지 면적은 1983.00㎡ (약 600평)입니다.

주변 환경은 농촌지대로서 기본적인 생활 편의시설 및 행정 시설 접근성은 양호한 편이나, 맹지라는 점과 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 불분명이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

이러한 점들은 토지 활용 가치를 크게 제한하며, 최저매각가격 또한 이러한 제약을 반영하여 산정되었습니다.

따라서 본 물건은 해당 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 법적, 현실적 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 역량을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 최저매각가격

분묘 존재 등의 리스크를 반영하여 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있습니다.

리스크 해소 시 가격 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 잠재력 (제한적)

계획관리지역 등 용도지역 지정으로 향후 개발 가능성이 있으나, 맹지, 분묘, 산지, 농림지역 등의 규제 해소가 전제되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 입찰가는 입찰자의 투자 목표, 리스크 해소 방안, 시장 상황, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최저매각가격은 70,793,100원이며, 이는 분묘 소재로 인해 가격이 제한된 상태입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 최저매각가격 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 맹지 해소, 분묘 이장 등의 추가 비용 발생 가능성을 반드시 감안해야 하며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 것입니다.

따라서, 본 물건의 투자가치는 해당 리스크 요인들을 얼마만큼 합리적인 비용으로 해소할 수 있는지에 달려 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.