나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42007 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층상가133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치
하며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설로 형성된 지역으로 제반여건은 무난함.

교통상황

본건동까지 차량접근이 용이하며, 북동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정
은 무난함.

건물의 구조

2022.06.30.자로 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내
제1층 제상가132호, 제상가133호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리
내벽 : 몰탈위 페인팅
바닥 : 아크릴타일 깔기
창호 : 전시창 등임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로서, 공실 상태임.

설비내역

공용위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 승강기설비, 천정냉난방설비, 화재탐지및경보
설비, 실내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 서하향 완경사된 가장형의 토지로서, 공업용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복2차선, 동측 및 서측으로 로폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접하
며, 본건동 내 주차장 진출입로는 동측 및 서측도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로3류(폭
12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42007 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1, 고덕STV지식산업센터 1층 상가 133호

용도: 근린상가

감정가: 506,000,000원

토지면적: 14.02㎡ (약 4.24평)

토지 지분: 14.02㎡ (약 4.24평)

건물면적: 49.61㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.61㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서안성농업협동조합)

건물 구조 및 연혁: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층에 위치하며, 2022년 06월 30일 사용 승인되었습니다.

건물 주용도: 공장(지식산업센터) 및 지원시설 (본건은 해당 시설 내 근린상가 용도입니다.)

현황: 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설이 형성된 지역으로, 전반적인 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황:

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 북동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

도로 상태:

* 본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 도로, 동측 및 서측으로는 로폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 내 주차장 진출입로는 동측 및 서측 도로와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한 500m 이내), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2022년 10월 20일자 서안성농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

등기 사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2) - 김호진 관련

* 근저당권 (을1) - 서안성농업협동조합, 채권액 461,500,000원

* 임의경매개시결정 (갑3) - 서안성농업협동조합, 청구액 755,233,582원 (2025.05.29)

총 등기부채권액 (말소기준 권리 기준):

* 461,500,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 관련 주의: 임대 관계가 미상으로, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 고덕STV지식산업센터는 공장(지식산업센터) 및 지원시설을 주 용도로 하며, 본 상가는 근린생활시설 용도로 활용됩니다.

* 주변 지역은 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 상주 인구 및 외부 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 고덕국제화지구라는 신규 개발 지역에 속해 있어, 향후 지역 발전과 함께 상권이 더욱 활성화될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 본건 인근에는 '한국지역난방공사 평택지사'가 위치해 있습니다.

* 고덕국제화지구 내에 조성 중인 지역으로, 대형 단지 내 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 숙박 시설로는 '쏘타스위트 평택 고덕'과 '브라운도트 평택 고덕점' 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 주거 시설로는 'e편한세상 시티 평택고덕' 아파트 단지가 있습니다.

혐오시설:

* 고덕국제화지구 내 폐기물처리장 관련 부지에서 과거 기준치 초과 불소 검출 사례가 있었습니다. 현재 해당 시설의 운영 여부 및 본건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

* 고덕호수공원 녹조 발생으로 인한 주민 불편 사례가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성: 등기부상 명시된 바와 같이 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있어, 해당 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계가 미상임을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 보증금/차임이 미확인된 상태일 수 있어 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 물건이 현재 비어 있어 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화 가능성에 대한 시장 분석이 요구됩니다. 특히, 고덕국제화지구 내 일부 지식산업센터 상가에서 공실이 장기화되는 현상이 나타나고 있습니다.

* 지식산업센터 내 상가 특성: 일반 상가와 달리 업종 제한, 관리단 규약 등 추가적인 확인 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 신축된 고덕STV지식산업센터 내의 근린상가로, 현대적인 건물 조건과 함께 고덕국제화지구의 미래 개발 가치를 품고 있습니다.

* 교통 접근성은 양호하며 주변 환경도 상업 및 업무 지구로서 무난합니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 최근 고덕국제화지구 내 상가 시장은 일부 공실 장기화 등의 어려움도 겪고 있으므로, 이러한 시장 상황을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인을 명확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 미래 가치가 있는 상권에서의 기회를 포착할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물(2022년 사용승인)로 인한 상품성 및 유지보수 용이성.

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 내 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 성공적인 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 권리 관계 및 현 공실 상태를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가 506,000,000원을 기준으로 하되, 실시간 시장 조사, 주변 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 건물 관리 상태, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 입찰 참여 시 추가적인 위험을 고려해야 합니다.

* 고덕국제화지구 내 상가 시장의 공실 현황 등을 고려할 때, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 외부 전문가의 도움이나 심층적인 시장 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.