나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55275 [3] 강원특별자치도 강릉시 구정면 여찬리 산197 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2:
본건은 강원특별자치도 강릉시 내곡동 소재 "관동대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
경지정리된 농경지가 주를 이루는 마을주변 순수 경지정리 지대임.
기호3:
본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 제비리 소재 "강원예술고교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 시가지 인근 농촌지대임.

교통상황

공히 본건까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1.2: 세장형의 토지로서, 답 상태임.
기호 3 : 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.

인접 도로상태

기호1: 본건 북동측으로 세로를 이용하여 출입함.
기호2: 본건 남서측으로 세로를 이용하여 출입함.
기호3: 본건 북측 및 서측으로 세로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음
방지 및 피해보상에 관한 법률>.
기호2: 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오리 메
추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전
술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
기호3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 전 상태인바, 경매진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

*공유자우선매수권 1회로 제한함
*현황상 '전' 등으로 사용되며, 목측상 일부가 마을 도로와 연접, 경제적 가치가 미미한 제시외 수목 수주 식재된 것으로 각 조사된 바, 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2024타경55275 (3)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 여찬리 산197

용도: 임야 (현황 전)

감정가: 35,275,020 원

토지면적: 1091.00㎡ (약 330 평)

토지 지분면적: 181.8697㎡ (약 55 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시의 남서쪽에 위치한 구정면에 소재하고 있습니다.

기호1,2 토지는 "관동대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지가 많고 마을이 형성된 지역입니다.

기호3 토지는 "강원예술고교" 남동측 인근에 있으며, 주변에는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 소재하는 농촌 지역으로 파악됩니다.

구정면은 여찬리와 제비리 등의 법정리를 포함하고 있으며, 면소재지가 여찬리에 있습니다.

이 지역에는 솔향수목원, 테라로사 커피공장 등 일부 관광 시설도 위치하고 있어, 자연 환경과 함께 여가 활동을 즐길 수 있는 곳입니다.

교통 측면에서는 영동고속도로의 구정휴게소와 남강릉IC가 인근에 위치하여 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입합니다.

각 필지의 경우, 기호1은 북동측 세로, 기호2는 남서측 세로, 기호3은 북측 및 서측 세로를 통해 출입하는 것으로 조사되었습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 지분 매각으로 진행되며, 공유자우선매수신고 대상입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 12월 29일 접수된 근저당권(을1)으로, 박은혜 씨 명의이며 채권최고액은 84,000,000원입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 확인되지 않았으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리 및 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리 존재 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

현재 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금이나 차임은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 강릉시 구정면 여찬리는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

따라서, 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 농협 등의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 강원예술고등학교가 위치하고 있어 일부 학군 수요가 있을 수 있습니다.

또한, 솔향수목원, 테라로사 커피공장 등 관광 관련 시설이 인근에 있어, 관광객 유입 효과가 일부 있을 수 있습니다.

전반적으로 상업적 가치보다는 농업 및 지역 생활 기반이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건이 속한 강릉시 구정면 지역은 주로 농업이 이루어지는 생활권입니다.

주변 주요 교육 시설로는 강원예술고등학교가 인근에 위치합니다.

생활 편의시설로는 면 소재지 부근에 구정면사무소 등이 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

교통은 영동고속도로 및 동해고속도로의 접근성이 양호하여 차량 이용 시 강릉 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

구정면 내 마을을 잇는 '마실버스' 등이 운행되고 있으나, 대중교통 이용은 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수권: 본건은 토지 지분 매각 물건으로, 기존 공유자가 법정 지분 비율에 따라 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(밭)으로 사용 중입니다. 이는 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규 및 지자체에 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건은 도시지역, 자연녹지지역 또는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 제3종구역 등 다양한 토지 이용 및 건축 관련 법적 제한을 받습니다. 이러한 규제는 토지의 활용도를 제한할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목측상 경제적 가치가 미미한 제시외 수목이 식재된 것으로 조사되었으며, 이에 대한 처리는 낙찰자의 몫이 될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 현황상 일부가 마을 도로와 연접되어 있다고 하나, 맹지 여부 및 도로의 실제 이용 가능성은 별도 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 강릉시 구정면의 농촌 지역에 위치한 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 35,275,020원입니다.

토지 자체는 약 330평 규모이나, 본건은 이 중 1/6 지분인 약 55평을 매각 대상으로 합니다.

위치적으로는 관동대학교 및 강릉예술고등학교 인근, 농경지와 주택지가 혼재된 지역이며, 솔향수목원 등 관광 시설이 인접해 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

그러나 공유자우선매수권 행사 가능성, 공부와 현황의 차이, 복잡한 토지 이용 제한, 그리고 제시외 수목 존재 및 도로 연접 여부 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

실수요자보다는 해당 지역의 토지 취득에 관심이 있는 투자자에게 적합할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 내에서 비교적 저렴한 가격으로 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 주변 농경지 및 주택지 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리가 모두 소멸되므로, 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 인근 관광 시설(솔향수목원, 테라로사 커피공장)과의 연계성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각 물건이며, 공유자우선매수권 행사가능성, 공부와의 차이, 다양한 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부도 최종 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적인 경매 낙찰률과 본건의 입지 및 특수성을 감안할 때, 감정가격을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 35,275,020원의 80% ~ 95% 수준인 약 28,220,000원에서 33,510,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계의 명확한 확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.