나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경48 [1] 서울특별시 강동구 길동 454-1 일성하이츠오피스텔 9층911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동성심병원" 남동측 인근에 위치함.
부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·의료기관·교육기관
등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및 약6-7분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 제9층 제911호로서,
외벽은 복합판넬·치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축
사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 건축선

공부와의 차이

집합건축물대장등본(표제부)상 지하1층은 면적이 1077.82㎡ 이나 귀 제시목록 및
등기사항전부증명서-집합건물상 지하1층은 면적이 1071.82㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경48 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 454-1 일성하이츠오피스텔 9층911호

용도: 오피스텔

감정가: 86,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

준공년도: 1993년

건축물대장상 지하1층 면적 차이: 집합건축물대장 1077.82㎡, 등기부 1071.82㎡ (6㎡ 차이)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동성심병원" 남동측 인근에 위치함.

주변 환경: 상업용, 업무용, 주상용, 공동주택, 근린생활시설, 의료기관, 교육기관 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통: 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역"까지 도보로 각각 약 2-3분 및 약 6-7분 소요되므로 대중교통이용 편의도는 보통임.

도로: 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑11번 압류 (파주세무서장, 2022-12-01 접수)

임차인 현황:

* 박종용 (대항력 있음)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-05-13

* 등기부상 권리: 을7번 주택임차권 (2024-05-13 접수, 금액 100,000,000원, 말소: 인수)

인수되는 권리: 을7번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

총 등기부채권액: 758,000,000원

주의사항: 임차인 박종용은 대항력이 있으며, 보증금 1억원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 위락시설 건부지로 이용 중임.

주요 시설: 강동성심병원, 지하철 5호선 강동역 등.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제9층 제911호.

건물 마감: 외벽은 복합판넬·치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

설비: 상하수도설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 1억원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 증가시킬 수 있습니다.

건축물대장 및 등기부 면적 차이: 집합건축물대장 표제부상 지하 1층 면적은 1077.82㎡이나, 등기사항전부증명서 표제부의 지하 1층 면적은 1071.82㎡로 6㎡의 차이가 있습니다.

높은 총 등기부 채권액: 7억 5천 8백만원의 등기부채권 총액은 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 혐오시설: 부동산 주변에 위치한 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 강동역과 인접하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있으며, 병원 및 교육기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금 1억원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

또한, 전체 등기부상 채권 총액이 감정가에 비해 상당히 높아, 경매 낙찰 후 채권자 간의 복잡한 관계가 매수인의 권리 행사에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설이 인접하여 생활 여건이 양호함.

* 안정적인 오피스텔 건물로서 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 26일: 7,900만원 (5층)

* 2026년 5월 11일: 8,100만원 (15층)

감정가: 8,600만원

상기 시세 및 감정가, 물건의 특성(대항력 있는 임차인 인수 가능성)을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 80,000,000원 수준으로 제안합니다. 다만, 인수되는 임차인의 보증금 1억원 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.