나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2269 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 292 에스케이아파트 상가동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 "중곡역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대 및 연립주택), 다가구 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 중곡문화센터 및 국립정신건강센터 등 공공기관, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 중곡역)이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

1) 기호"1"은 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 21층 아파트 건물 내 8층 802호(사용승인일자 1999.11.30)로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 도배 마감 등
창호 : 샷시 및 유리 등임.

2) 기호"2" - 기호"9"는 철근콘크리트조벽식구조 경사슬래브지붕 2층 생활편익시설 건물 내 지하층 101호외 7개호(사용승인일자 1999.11.30)로서,
내·외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

기호"1" : 아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.
기호"2" - "9" ① 공부상 호수 별로 각각 구분된 생활편익시설이나 기준시점 현재 이용현황은 호수별로 각각 구분 경계벽체없이 모든 호수 전체가 공실상태임.
② 본건 감정평가 전례 자료 및 인근 부동산 공인중개사사무소에 탐문조사에 의하면 지하층 102호와 내부통로를 포함 기호 "2" - 기호"9" 모든 호수를 합쳐서 통으로 1개의 구분된 상가("그린오피스"상호의 문구유통시설로 추정)로 이용 되어 온 것으로 추정되나, 기준시점 현재는 영업을 하지 않고 방치되어 본건을 포함 지하층 전체가 공실 상태임.

설비내역

기호"1" : 위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 승강기설비, 난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.
기호"2" - "9" : 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형태의 서측 하향 완경사지 토지로서, 아파트 및 단지내 상가 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 및 상가 등 단지 사방으로 광대로 및 소로 등에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

공부와의 차이

본건 기호"2" - "9"는 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 기준시점 현재 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 기호 "2" - "9" 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가("그린오피스"상호의 문구유통시설로 이용 추정)로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임.(후첨 "내부구조도" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.
2) 본건 기호"1"은 수 차례 현장 답사 하였으나, 폐문 및 이해관계인 부재중이어서 내부구조 등은 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로, 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매 참가인은 확인하시기 바랍니다.
3) 본건 기호"2" - "9"는 현장조사시 출입문이 시건장치되어 있어서 인근 부동산 공인중개사 사무소의 공인중개사님의 협조로 자물쇠를 열고 내부로 진입하였으며, 건물 내부에 전기 스위치가 차단되어 컴컴해서, 공인중개사님의 내부구조 등에 대한 설명을 듣고 핸드폰 후래쉬로 내부를 비쳐가면서 내부구조 등을 육안으로 조사확인하고 내부 일부를 부분적으로 사진촬영 하였으나, 사진이 선명하지 않는 바, 경매 참가인은 내부구조 등을 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
감정서에 의하면, 이 건 물건은 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 감정당시 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 일괄매각 물건 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임.
2026.07.09. 에스케이 아파트상가 번영회로부터 2024. 2.부터 2026. 5.까지 공용부분에 대한 관리비 금 31,586,890원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2269 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

물건 종류: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 841,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 292 에스케이아파트 상가동 지하층101호

용도: 근린상가

건축물 용도: 생활편익시설

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 (2층 상가 건물)

사용승인일자: 1999년 11월 30일

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 124.56㎡ (약 37.68평)

토지 지분: 124.556㎡ (약 37.68평)

건물 총 면적: 406.52㎡ (약 123.00평)

건물 지분: 406.52㎡ (약 123.00평)

건물 상세:

본건은 SK아파트 단지 내 상가동 지하 1층 101호에 해당하는 구분건물입니다. 공부상으로는 호수별로 구분된 상가이나, 실제로는 지하 101호 외 인접 호수 및 내부 통로를 포함하여 하나의 상가처럼 이용되어 온 것으로 추정됩니다. 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태입니다. 이용 추정 업종은 "그린오피스" 상호의 문구유통시설로 추정되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 "중곡역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택(다세대, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 중곡문화센터, 국립정신건강센터 등 공공기관, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 사다리 형태의 서측 하향 완경사지이며, 아파트 및 단지 내 상가 부지로 이용 중입니다.

본건 소재 아파트 및 상가 단지는 사방으로 광대로 및 소로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 조망가로특화경관지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 중곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2006년 4월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을9)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 경매는 에이치에프아이삼이비유동화전문이 신청한 임의경매입니다.

등기부채권 총액은 약 700,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 대상 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임차인 현황에 대한 상세 정보가 제한적이므로, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 인수 가능성 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 입찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건은 SK아파트 단지 내 상가 지하 1층에 위치하며, 근린생활시설(생활편익시설)로 분류됩니다.

과거에는 "그린오피스"라는 상호의 문구유통시설 등으로 이용된 것으로 추정되나, 현재는 전체 상가 호수가 공실 상태입니다.

전체 상가 면적은 406.52㎡ (약 123.00평)으로, 넓은 공간을 활용할 수 있습니다.

단지 내 상가라는 점에서 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 할 수 있으나, 현재 공실 상태인 점은 상권 활성화 측면에서 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 7호선 중곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 중곡문화센터, 국립정신건강센터 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 교육: 주변에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 관련 추가 조사: 국립정신건강센터가 인근에 위치합니다. 이는 공공 보건 시설로서 혐오 시설로 분류되지는 않으나, 개인에 따라서는 인접성에 대한 인식이 다를 수 있습니다. 주변에 다른 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

현재 등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 추가적인 권리 변동 가능성은 늘 존재하므로 입찰 전 최종 권리 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 및 공실 리스크

본건이 위치한 지하층 상가 전체가 현재 공실 상태입니다. 이는 공실 장기화로 인한 임대 수익률 하락 및 투자금 회수 지연의 위험이 있음을 의미합니다.

건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

본건 상가 일부 호수는 내부 상태를 정확히 확인하기 어려웠으며, 실제 내부 구조나 상태가 현장 조사 시 육안으로 확인한 것과 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 직접 현장 방문하여 정확한 상태를 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 역세권 아파트 단지 내 상가로서, 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 현재 전체 상가가 공실 상태이며, 임차인 정보의 불확실성, 일부 호수의 내부 확인 어려움 등은 투자 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 경관지구 등의 규제 사항도 확인해야 합니다.

유동화물건, 공동담보물건이라는 특성상 향후 채권 양도 등의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트 단지 내 상가로 배후 수요 확보 잠재력이 있습니다.

* 현재 감정가는 841,000,000원으로, 시세 대비 적정 가격으로 판단될 경우 투자 가치가 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 유치 및 상가 활성화 시 임대 수익 증대가 기대됩니다.

* 지하철역 인근으로 유동 인구 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 841,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액이 0원으로 확인되어, 명도 관련 예상 비용은 줄어들 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 상권의 미래 가치, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 상세한 시장 조사 및 수익성 분석을 거쳐 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.