나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3491 [1] 서울특별시 송파구 가락동 133-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는
단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경찰병원역:3호선)이
소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북측으로 노폭 약4m, 약6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 제시외건물(ㄱ, ㄴ(후첨 "사진용지" 참조))이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상2층 건물로서,
(사용승인일:1987.11.17)
외벽: 벽돌붙임 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3491 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 133-1번지 (신 주소: 서울특별시 송파구 송이로27길 16)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 74.975㎡, 건물 지분 75.2㎡)

건축물대장상 연면적: 300.78㎡ (지하 1층/지상 2층, 벽돌조)

총괄표제부상 총 면적: 347.72㎡

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 999,298,030원

토지면적: 299.90㎡ (약 90.75평)

토지 지분: 74.975㎡ (약 22.68평)

건물면적: 300.78㎡ (약 90.99평)

건물 지분: 75.2㎡ (약 22.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 18.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 경찰병원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

도시계획시설: 도로 (접합)

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 12월 17일 접수된 김외숙의 2번 심우영 지분강제경매 (채권액 117,161,205원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 해당 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 강제경매 개시결정 등기부 기준이며, 선순위 담보권 등이 없음을 의미하는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

본 물건에는 총 5명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 모일순: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 2000년 12월 06일 전입, 2018년 05월 14일 확정일자, 2025년 01월 06일 배당신고. 대항력 있음.

* 심우현: 보증금 0원, 차임 0원. 2010년 05월 31일 전입. 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상)

* 정정자: 보증금 0원, 차임 0원. 2016년 11월 21일 전입. 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상)

* 정진우: 보증금 0원, 차임 0원. 2010년 02월 11일 전입. 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상)

* 이금호: 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원. 2010년 02월 11일 전입, 2010년 02월 11일 확정일자, 2025년 01월 31일 배당신고. 대항력 없음.

임차인 중 모일순, 심우현, 정정자, 정진우는 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 특히 심우현, 정정자, 정진우는 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. (물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 다가구, 연립, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

경찰병원역(3호선) 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 이로 인해 임대 수요 확보 및 상업 시설 이용에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 송파중학교, 경찰병원 등이 인근에 위치하여 교육 및 의료시설 접근성이 우수합니다.

또한, 공원 등 녹지 공간과의 접근성도 양호하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

가락시장 등 대규모 상업 시설과의 거리도 비교적 가까워 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 공유자(심우식 외 3명)와의 협의 또는 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 상존합니다.

* 공유자 우선매수 신고 제도가 있으므로, 입찰 전 공유자의 의사를 확인하고 이에 대한 전략을 수립해야 합니다. (공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 보증금 미납 시 실효됩니다.)

* 대항력 있는 임차인(모일순, 심우현, 정정자, 정진우)이 다수 존재합니다. 특히 심우현, 정정자, 정진우 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모가 불확실하여 주의가 필요합니다.

* 건물은 1987년 사용승인되어 37년 경과하였으므로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적 18.00㎡가 존재하여, 해당 부분에 대한 법적 처리 문제 또는 철거 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본 물건의 소재지 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 역세권에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다.

입지 조건, 교통 편의성, 주변 생활 인프라 등은 우수하나, 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상자), 건물의 노후화, 제시외 건물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

권리분석 및 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 공유자와의 원만한 협상 또는 명도 전략 수립이 성공적인 투자를 위한 필수 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 가락동이라는 입지적 가치가 높아 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 3호선 경찰병원역 역세권이라는 장점으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 확보가 가능합니다.

* 지분 매각 물건이지만, 공유자와의 협상을 통해 전체 지분을 확보하거나 명확한 지분 활용 방안을 모색할 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 기존 단독주택 밀집 지역으로, 향후 신축 빌라 또는 다가구주택 개발 등 토지 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 999,298,030원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 가락동 132-10 (2015년 준공, 29.73㎡ 전용): 228,000,000원

* 가락동 130-6 (1991년 준공, 54㎡ 전용): 315,000,000원

* 가락동 181-27 (2006년 준공, 55.56㎡ 전용): 240,000,000원

위 매매 사례는 다세대 주택으로, 본건 단독주택 지분 매각 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 토지 지분 약 22.68평, 건물 지분 약 22.75평입니다.

가락동 일대 토지 시세 및 물건의 감정가를 고려할 때, 본건의 감정가(약 10억원)는 토지 전체 가치에 근접한 수준으로 판단됩니다.

리스크 고려 사항:

* 지분 매각 (4인 중 1인 지분 경매)

* 대항력 있는 임차인 (모일순 보증금 5천만원 + 보증금 미상 3인)

* 건물 노후화

* 제시외 건물

인수 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(모일순 5천만원, 미상 3인)의 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 매우 높으므로, 최소 5천만원 이상의 보증금 인수액을 별도로 고려해야 합니다. 본 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원' 원칙에 따라 해당 금액을 제외하고 계산합니다.

예상 입찰가 산정:

지분 매각 및 임차인 관련 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

보수적으로 감정가의 75% 수준으로 산정 시 약 750,000,000원입니다.

최종 제안 입찰가 (희망가): 7억 3천만 원 ~ 7억 8천만 원

이는 부동산 시세 및 물건의 리스크를 반영한 희망 가격이며, 실제 총 투입 비용은 예상 입찰가 + 인수 보증금 + 기타 경비가 될 것입니다. 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.