나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55638 [5] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 14층1406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설, 학교, 공원등이 소재하며, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인근에 지하철 7호선(어린이
대공원역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층, 지상14층 건물 중
제13층 제1305호외 4개호로서, (사용승인일 : 2021.07.13)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(마)의 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

94-13, 111-42번지 공히: 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는
용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55638 (5)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13, 엘리시아1차 14층1406호

건물명: 엘리시아1차

토지 면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물 면적: 12.05㎡ (약 3.65평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 197,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

사용승인일: 2021년 7월 13일

2.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동에 소재하며, 건국대학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 2필지로서 주거용 건물 부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

2.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 을1, 전세권설정(민성희, 180,000,000원, 2021.10.12 접수)입니다.

임차인 현황으로는 민성희 씨가 있으며, 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.08.31, 확정일자 2021.09.01, 배당신고일자 2024.05.20입니다. 민성희 씨는 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있고, '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없다고 기재되어 있습니다, 말소기준권리인 전세권(을1)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

다만, '중복사건', '대항력있는 임차인', '선순위 전세권' 등의 특이사항이 존재하므로, 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대해서는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 4,679,319,274원입니다.

2.4. 상권분석

본 물건은 건국대학교 인근에 위치하여 대학가 특유의 활발한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상권이 형성되어 있습니다. 전용면적 12.05㎡의 소형 원룸형 주택으로, 1인 가구 및 학생들을 대상으로 한 임대 사업에 적합할 것으로 보입니다.

2.5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 건국대학교 주변으로 형성된 상업 시설 이용이 편리하며, 학교 및 공원 등도 인접해 있습니다.

* 건축물 편의시설: 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 소화 설비, 승강기, 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 12.05㎡(약 3.65평)은 매우 협소하여 활용도 및 향후 재임대 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 민성희 씨는 대항력이 있으나, 보증금 인수 여부는 '인수 보증금 합계 0원' 및 '매각으로 소멸되는 권리' 정보에 따라 낙찰자 부담이 없을 것으로 예상되나, 최종적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 진행 상황 및 추가 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 신탁 등기 말소: 등기부상 신탁 관련 등기가 말소되었으나, 신탁 원부 등 관련 내용 확인을 통해 추가적인 위험은 없는지 검토할 필요가 있습니다.

* 지역 규제: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용에 관한 법적 제한 사항을 인지해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건국대학교 인근 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 12.05㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요를 겨냥하기에 적합하며, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리 분석상 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 중복사건 및 신탁 등기 말소 등의 특이사항은 면밀한 추가 조사를 통해 해소해야 할 부분입니다.

2.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 거리.

* 대학가 배후 수요: 건국대 인근으로 대학생 및 직장인 1인 가구 임대 수요 풍부.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호.

* 소형 평수: 낮은 초기 투자금으로 시장 진입 가능.

2.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 197,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 JSON 정보의 경우, 본건과 건물 종류(다세대) 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 본건의 면적(12.05㎡)과 감정가를 고려할 때, 다소 높은 가격 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점을 고려하더라도, 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가 확인 후 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.