나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55638 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 13층1305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설, 학교, 공원등이 소재하며, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인근에 지하철 7호선(어린이
대공원역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층, 지상14층 건물 중
제13층 제1305호외 4개호로서, (사용승인일 : 2021.07.13)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(마)의 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

94-13, 111-42번지 공히: 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는
용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55638 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

중복사건 여부: 해당

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13, 엘리시아1차 13층 1305호

건물명: 엘리시아1차

구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 지하1층, 지상14층 건물 중 13층

사용승인일: 2021년 07월 13일

1.3. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

전용면적: 12.05㎡ (약 3.65평)

토지면적 (대지권): 4.23㎡ (약 1.28평)

토지지분: 4.229㎡

건물면적 (전용면적): 12.05㎡

건물지분: 12.05㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 213,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ‘어린이대공원역’이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지(94-13, 111-42번지)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속함.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2023년 11월 03일 접수된 주식회사 애드프로패셔널의 가압류 (등기부 갑5)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (을1)

3.2. 인수되는 권리

본건에는 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차인이 존재함.

을구 1번 주택임차권 (권리자: 장세영)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 25일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않는 경우, 매수인이 인수해야 함.

3.4. 등기부 요약

* 주택임차권 (을1): 접수 2024-06-03, 권리자 장세영, 보증금 220,000,000원, 인수

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4): 접수 2022-07-28, 말소되지 않음

* 가압류 (갑5): 접수 2023-11-03, 권리자 주식회사 애드프로페셔널, 말소기준권리

* 강제경매 (갑6): 접수 2024-05-08, 권리자 주식회사 애드프로페셔널, 말소

* 가압류 (갑7): 접수 2025-02-14, 권리자 주식회사 우리투자증권, 말소

* 강제경매 (갑8): 접수 2025-09-04, 권리자 장세영, 말소

등기부채권 총액: 4,719,319,274원

4. 상권분석

4.1. 건물 내외부 용도

엘리시아1차 건물은 도시형생활주택(원룸형, 28세대), 업무시설(오피스텔, 47호), 근린생활시설(2호)로 구성된 복합건물임.

본건은 이 중 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

4.2. 주변 상권 특징

건국대학교 인근에 위치하여 학생 및 젊은층 유동인구가 풍부한 지역임.

오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달함.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 환경 관련

주변에 건국대학교, 세종대학교 등이 위치한 교육 특구임.

또한, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설 및 접근성

단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 높음.

어린이대공원, 서울숲 등 녹지 공간 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 약 2.2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무임. 감정가(2.13억 원)보다 높은 금액이므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 부담해야 함.

6.2. 매우 작은 전용 면적의 한계

전용면적 12.05㎡ (약 3.65평)은 매우 협소하여 거주 또는 임대 시 제약이 따를 수 있음.

6.3. 시세 대비 높은 총 취득 비용 가능성

주변 시세(전용 27.42㎡ 기준 약 3억 원 내외)와 비교 시, 본건의 전용 면적 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있음. 여기에 인수되는 임차 보증금까지 고려하면 총 취득 비용이 부담스러울 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

준주거지역, 지구단위계획구역 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 건국대학교 인근에 위치한 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 매우 작은 전용 면적과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제점임. 감정가보다 높은 임차 보증금으로 인해 매수인은 상당한 추가 비용 부담을 감수해야 할 가능성이 높음. 따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 관계 해결 및 향후 되팔 때의 시세 등을 면밀히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 도심 역세권 소형 주거 공간으로 1인 가구 수요는 꾸준할 수 있음.

* 건국대학교 등 주변 대학가를 배후로 한 임대 수익 기대 가능성 (단, 높은 보증금 부담 고려).

* 저가 낙찰 시 투자 가치 상승 여력 존재 (단, 리스크 해소 방안 마련 시).

9. 예상 입찰가

본건의 전용 면적 12.05㎡ (약 3.65평)에 대한 직접적인 유사 거래 사례 정보는 부족하나, 주변 유사 면적의 다세대주택 시세(전용 27.42㎡ 기준 약 3억 원 초반)를 고려할 때, 본건 전용 면적의 시장 가치는 약 1.3억 원 ~ 1.8억 원 수준으로 추정됨.

그러나 매수인 인수 보증금이 2.2억 원으로 감정가(2.13억 원)보다 높아, 입찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높음.

이러한 상황을 감안하여, 투자자가 감당할 수 있는 총 취득 비용을 약 2.8억 원 ~ 3.0억 원 수준으로 설정하고, 이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정함.

예상 총 취득 비용: 약 300,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.