나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61916 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "한산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 근거리에 "둔촌역" 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021.07.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상12층 건물 중 8층 802호로,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 주차설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 정방형의 평지로, 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 둔촌동 435-1:
도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

2. 둔촌동 435:
도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61916 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 331,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 7월 20일

건축물 정보:

* 건물명: 한울둔촌베아체

* 총 층수: 12층

* 해당 층: 8층

* 호수: 802호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차설비 등

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "한산중학교" 북서측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지대. 전반적인 환경 여건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 "둔촌역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

* 도로: 건물 남측 및 동측으로 도로와 접해 있음.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로3류 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 경매 정보: 서울동부지방법원 2024타경61916 (1), 부동산강제경매.

* 채권자: 주택도시보증공사.

* 말소기준권리: 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기구분 갑3).

* 권리 현황:

* 소유권보존(갑1): 2021년 7월 27일.

* 공유자전부지분전부이전(갑2): 2021년 10월 25일 (매매, 말소).

* 주택임차권(을5): 2021년 10월 5일 접수, 권리자 한종화, 보증금 330,000,000원 (말소됨).

* 강제경매(갑3): 2024년 9월 30일, 권리자 주택도시보증공사 (말소기준권리).

* 압류(갑4): 2025년 2월 12일, 권리자 서울특별시 (말소).

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사(한종화) (양도 전 임차인 한종화).

* 보증금: 330,000,000원.

* 전입/확정일자: 2021년 10월 5일.

* 배당신고일자: 2023년 8월 3일.

* 대항력: 없음.

* 임차권 인수 여부: HUG(양도 전 임차인 한종화)로부터 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임. 인수 보증금은 없음.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (대항력 포기, 우선변제권 주장 조건).

1.3. 상권분석

* 본건은 준주거지역에 위치하며, 주변에 주거시설과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 배후 수요를 갖추고 있음.

* 둔촌역 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용 가능. (현재 검색 결과로 특정 편의시설 정보는 확인되지 않음.)

* 교육시설: "한산중학교"가 인근에 위치함.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수 리스크: HUG(임차인)가 대항력을 포기하였고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 것으로 파악되어 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차보증금 관련: 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, HUG와의 계약 조건에 따라 추가적인 절차가 발생할 수 있으나, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 내용을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 수급 상황에 따른 시세 변동 가능성.

1.6. 종합 의견

* 2021년 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 둔촌역 역세권에 위치하여 접근성이 우수함.

* 임차인 관련 복잡한 권리관계가 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 명확하게 정리되어 매수인이 부담할 권리 위험이 적음.

* 감정가가 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준일 경우, 합리적인 투자 기회가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 유지보수 비용 부담이 적음.

* 둔촌역 역세권의 우수한 입지 및 교통 접근성.

* 대항력 있는 임차인이 없으므로 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 향후 둔촌동 지역 개발 및 재건축 등의 호재에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 331,000,000원.

* 주변 오피스텔 시세 분석 (시뮬레이션):

* 본건과 유사한 면적(27.95㎡)의 둔촌동 지역 오피스텔은 실거래가 자료를 종합적으로 분석할 때, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준의 시세를 형성하는 것으로 파악됨.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 331,000,000원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋음. (인수 보증금 없음).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.