나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55638 [4] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설, 학교, 공원등이 소재하며, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인근에 지하철 7호선(어린이
대공원역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층, 지상14층 건물 중
제13층 제1305호외 4개호로서, (사용승인일 : 2021.07.13)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(마)의 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

94-13, 111-42번지 공히: 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는
용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55638 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 14층1401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층, 지상14층 건물 중 제14층 제1401호

* 사용승인일: 2021년 07월 13일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

* 토지지분: 8.458㎡ (약 2.56평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

* 건물지분: 24.1㎡ (약 7.29평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 감정평가 정보

* 감정가: 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)

1.5. 특이사항

* 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 어린이대공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 03일 접수된 주식회사 애드프로패셔널의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 이미란, 금액: 190,000,000원, 인수: 인수)

* 전입일자: 2022년 05월 25일

* 확정일자: 2022년 05월 23일

* 대항력: 있음

* 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑5: 가압류 (권리자: 주식회사 애드프로패셔널, 금액: 103,858,200원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주식회사 애드프로패셔널, 금액: 84,051,188원, 말소: 말소)

* 갑7: 가압류 (권리자: 주식회사 우리투자증권, 금액: 4,395,461,074원, 말소: 말소)

* 갑8: 강제경매 (권리자: 이미란, 금액: 224,496,711원, 말소: 말소)

3.3. 권리 분석 요약

을구 1번 주택임차권의 경우, 확정일자(2022.05.23)가 말소기준권리(2023.11.03)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인 이미란 씨의 보증금은 190,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 가능성이 높으므로 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

건축물대장상 본건 건물은 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 특히 건국대학교 북서측 인근에 위치하여 대학생 및 젊은 직장인을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 오피스텔 및 원룸형 주택 수요가 꾸준히 존재하며, 주변 편의시설 및 상업시설 또한 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건이 속한 엘리시아1차 건물은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로, 지상 14층 중 14층에 위치하여 조망권 및 일조권 확보에 유리할 수 있습니다.

5.2. 내부 시설

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

* 교육: 건국대학교, 주변 다수의 초중고등학교

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역, 다수의 버스노선

* 편의: 주변 상업시설, 근린생활시설, 공원 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 을구 1번 임차인 이미란 씨의 보증금 190,000,000원 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 총 매입 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 진행 중이므로, 경매 절차상의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 건국대학교 인근에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 및 시설이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액 인수 가능성이 높아, 권리 분석 및 인수 비용에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 감정가 2억 3천 3백만원 대비 최근 실거래가는 3억 초반대에 형성되어 있어 시세차익 가능성은 존재하나, 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 총 매입 비용 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 건국대학교 인근으로 배후 수요가 풍부하며, 지하철역 및 버스정류장 인접으로 교통이 편리합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮아, 임차인 인수 비용을 고려해도 시세차익 실현이 가능할 수 있습니다.

* 대학가 및 업무지구 상권으로 꾸준한 임대수요 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건(전용면적 약 27.42㎡)의 매매가가 2026년 4월 기준 3억 8백만원에서 3억 3천만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 24.10㎡ (약 7.29평)이며, 감정가는 2억 3천 3백만원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9천만원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다.

인근 시세를 고려할 때, 본건의 현재 적정 시장 가치는 약 2억 9천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 권리 분석과 시장 상황을 고려하여, 낙찰 시 총 매입 비용(입찰가 + 예상 인수 보증금)이 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이를 기준으로 예상되는 임차인 인수 보증금(약 7천만원 ~ 9천만원)을 제외하면, 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이 의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 배당 현황 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.