나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61244 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2024.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1/지상12층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2021.07.20)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 섀시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

435-1 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
435 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61244 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 327,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.199999999999998㎡ (약 2.78평)

건물면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

건물지분: 27.95㎡ (약 8.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 7월 20일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상황: 본건 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

선순위 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜연)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 8월 25일

* 확정일자: 2021년 8월 25일

* 배당신고일자: 2023년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김혜연)로부터 2026년 2월 11일, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

기타 권리 사항:

* 등기구분 갑5: 주택도시보증공사, 강제경매개시결정(2024타경61244), 권리금액 320,000,000원. 말소기준권리임.

* 등기구분 을5: 김혜연, 주택임차권, 권리금액 320,000,000원. (확약서 제출로 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 320,000,000원

4. 상권분석

본건은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 상업시설 이용이 가능함.

주변에 둔촌고등학교가 위치하여 배후 수요가 존재할 것으로 판단됨.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입도 가능하여 접근성이 양호함.

5. 생활정보

교통: 남측 10m, 동측 4m 도로와 접해 있으며, 인근 버스정류장 이용 가능.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 둔촌고등학교 인접.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG의 최종 처리 절차에 대한 면밀한 확인이 필요함.

선순위 임차권이 존재하였으나, 확약서 제출로 대항력이 포기되었으므로 낙찰자에게 미치는 영향은 적을 것으로 예상됨. 다만, 임차인의 최종 변제 여부에 따라 발생할 수 있는 잠재적 변수 존재 가능성은 있음.

토지 이용 계획상 각종 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등)이 존재하므로, 건축 및 개발 시 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 오피스텔로, 둔촌동 지역의 주거 및 업무 복합 단지 내에 위치하여 입지 조건이 양호함.

권리 관계상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단되어 초기 투자 부담이 낮음.

다만, HUG 관련 조건 변경 및 임차인의 확약서 내용에 대한 법률적 검토가 추가적으로 필요할 수 있음.

주변 개발 계획 및 지역 시세 변동 추이를 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 수익 기대 가능.

HUG 보증금 미인수로 초기 투자금 부담 감소.

둔촌동 지역은 향후 발전 가능성이 있는 지역으로, 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

최근 둔촌동 지역 유사 면적의 오피스텔 거래 사례는 3억 1천만원에서 3억 4천만원 수준으로 파악됨.

본건은 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 가감한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

이에 예상 입찰가를 320,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 제안함.

(본 입찰가 산정은 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정해야 함.)

주변 혐오시설은 발견되지 않았으며, 교통 및 생활 환경은 양호한 편임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.