나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경55 [1] 서울특별시 성동구 용답동 232-1 신창비바패밀리 지1층비109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 "장한평역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제지1층 제비109호로서,
(사용승인일 : 2006.08.08)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 강화유리창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호 : 디아블로 댄스스튜디오)로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 50M, 북서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 도로(접합), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경55 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 232-1 신창비바패밀리 지1층비109호 (신주소: 서울특별시 성동구 천호대로 400)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1.2종근린생활시설, 운동시설 포함)

감정가: 824,000,000원

토지면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

토지지분: 52.50㎡ (약 15.88평)

건물면적: 234.71㎡ (약 71.00평)

건물지분: 234.71㎡ (약 71.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층

사용승인일: 2006년 08월 08일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 용답동, 지하철 5호선 장한평역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 북동측으로 폭 약 50M, 북서측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건축선 지정(3M 후퇴) 등 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 02월 15일 접수된 서울우유협동조합 근저당권(을7)입니다.

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강대성 (강 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 07월 17일

* 확정일자: 2024년 07월 17일

* 배당신고일자: 2025년 03월 06일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 약 737,366,952원

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 현재 '디아블로 댄스스튜디오'로 이용 중인 근린생활시설입니다.

* 주변 상권 특성: 지역 내 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 기본적인 상업 수요가 형성되어 있습니다.

* 개발 호재: 장한평역 일대는 자동차 산업 관련 특화 상권 및 도시재생 사업, 지구단위계획 구역 지정 등으로 지역 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 특히 장안평 중고차매매센터 부지의 재개발(최고 36층 복합상업시설) 등이 예정되어 있어 향후 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의시설: 지하철 5호선 장한평역을 이용하며, 동부간선도로, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 교육시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 식별되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 물질 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 서울시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 확충 및 관리에 대한 논의가 진행 중이나, 본건 주변의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2006년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 원만한 명도를 위해 임차인과의 협의가 중요합니다.

* 건축선 후퇴: 지구단위계획에 따른 건축선 후퇴(3M) 규정은 향후 건축 행위에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* 지역 개발의 영향: 장한평역 일대 개발 사업 진행 과정에서 발생하는 교통 혼잡, 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치한 근린상가로서, 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상권 및 주거 배후지가 안정적입니다. 다수의 권리관계가 존재하나 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 장한평 일대의 활발한 개발 계획은 향후 상권 가치 상승을 기대하게 합니다. 건물 연식에 따른 관리 비용 발생 가능성 및 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역과의 근접성으로 인한 높은 유동인구 및 접근성.

* 성장 잠재력: 장안평 일대의 도시재생 및 복합 상업시설 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인 보유.

* 안정적인 수요: 주거 및 업무 시설과 혼재된 상권으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 적은 초기 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 인수 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 총 인수 비용은 법원 경매 진행 가격과 명도 관련 비용 등으로 산정될 수 있습니다. 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 최근 거래가 및 경매 낙찰가율, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인을 감안하되, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.