나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62292 [2] 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 102동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 남서측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철8호선
"암사역"이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

-기호(1)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제101동 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

-기호(2)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제102동 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

-기호(3)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제101동 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

-기호(1): 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 현재 공실상태임.
-기호(2): 주거용(집합건축물대장상 "사무소")으로 이용중임.
-기호(3): 주거용(집합건축물대장상 "사무소")으로 이용중임.

설비내역

-기호(1): 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.
-기호(2),(3): 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필 일단의 토지로서, 현장조사일 현재 "다세대주택, 근린생활시설
건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),
과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)임.

공부와의 차이

-기호(1)의 지하1층 공용부분 중 82.42㎡는 집합건축물대장상 부속건축물(창고)로 기재되어 있으나,
등기사항전부증명서상 미등기 상태임.
-기호(2,3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 현장조사
결과 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 "신대주건설주식회사"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62292 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 102동 2층201호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(사무소))

건축물 사용승인일: 2020년 9월 4일

감정가: 407,000,000원

토지면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물면적: 65.64㎡ (약 19.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

도로상태: 본건 동측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

말소기준권리: 주식회사승보토건의 강제경매 (2024타경62292, 2024-10-07 접수)

등기부 요약:

* 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-02-22 접수)

* 강제경매 (2024-10-07 접수) - 말소기준권리

* 압류 (2025-05-20 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2021-02-19

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시점 및 관련 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 김

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 해당사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2013년에 건축된 인근 다세대 주택의 경우, 16.48㎡(약 5평)가 19,500만원, 29.97㎡(약 9평)가 30,850만원에 거래되었습니다. 본건은 2020년에 건축된 신축 건물로, 면적은 65.64㎡(약 19.85평)입니다.

감정가와의 비교: 본건의 감정가는 407,000,000원이며, 이는 면적당 약 620만원/㎡ 수준입니다. 최근 거래된 2013년식 주택들의 면적당 가격은 약 103만원/㎡ ~ 118만원/㎡ 수준으로, 본건의 신축 연식과 면적을 고려할 때 감정가가 시장 시세 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 시세 반영에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 강동종합시장이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통: 지하철 8호선 암사역이 근거리에 있어 강남 등 주요 도심 접근이 편리합니다.

주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별히 부정적이거나 혐오감을 주는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원인 임차인(김 )이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 차이: 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중이므로, 향후 매각, 담보 설정, 행정 처분 등에서 불이익이 발생할 가능성이 있습니다.

중복 사건: 사건번호가 "(2)"로 표시되어 있어, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재함을 시사합니다. 경매 진행 과정 및 권리 관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 강동구 암사동의 양호한 입지조건과 대중교통 이용 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 407,000,000원이며, 이는 면적당 약 620만원/㎡ 수준입니다.

최근 인근 유사 연식 주택들의 시세(약 103~118만원/㎡)를 고려할 때, 감정가가 시장의 실제 거래가보다 낮을 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 건축물대장상 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크 요인으로, 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

강동구 입지: 지하철 8호선 암사역 역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 우수하며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

잠재적 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 해소 전제)

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 16.48㎡ (2013년식): 195,000,000원 (약 118만원/㎡)

* 29.97㎡ (2013년식): 308,500,000원 (약 103만원/㎡)

최근 거래 사례 및 주변 시세를 종합하면, 본건과 유사한 면적(약 19.85평)의 2020년식 신축 주택의 시장 가치는 약 5억 5천만원 ~ 7억원 수준으로 추정됩니다. 감정가(407,000,000원)는 이러한 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 건축물대장상 용도 불일치 문제는 명도 및 향후 활용에 있어 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 520,000,000원 ~ 580,000,000원 범위에서 신중하게 산정하는 것을 제안합니다. 해당 범위는 시장 가치를 반영하되, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계 재확인을 통해 리스크를 면밀히 파악하고, 실제 명도 비용 및 예상되는 문제점을 충분히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.