나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61398 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우감정 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 석촌역(8호선, 9호선)이 소재하여
제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물내 8층 802호로서,
사용승인일은 2021.07.30입니다.

이용상태

다세대주택입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기, 기계식주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 및 다세대주택 부지로 이용중입
니다.

인접 도로상태등

북동측으로 약 10미터 내외, 북서측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구) , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고
높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등
학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다.

2) 주택임차권 설정되어 있습니다.(출처: 등기사항전부증명서 발행일 2024.10.04)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소개

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61398 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층 802호

용도: 다세대주택 (겸 업무시설)

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 8층 802호

사용승인일: 2021년 07월 30일

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

건물 총 면적(전유면적): 13.055㎡

2. 입지조건

2.1. 교통

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.2. 주변 환경

인접 토지는 등고 평탄한 장방형 토지로서 업무시설 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북동측 약 10미터, 북서측 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

채권자: 정OO

등기부채권 총액: 5,337,080,894원 (말소 예정 권리 포함)

3.2. 등기부상 권리관계

말소 예정 권리:

* 갑7. 주식회사두루드림대부 가압류 (2024.02.20)

* 갑8. 서울보증보험주식회사 가압류 (2024.05.20)

* 갑9. 조정희 가압류 (2024.06.10)

* 갑12. 합자회사 가압류 (2024.09.06)

* 갑13. 정OO 강제경매 (2024.09.24)

* 갑14. 강동세무서장 압류 (2026.02.04)

인수 예정 권리:

* 을1. 주택임차권 (정민교)

* 접수일자: 2024-03-29

* 권리금액: 290,000,000원

* 비고: 전입일자 2022-03-25, 확정일자 2022-03-25. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 정민교 (정 )

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2022-03-25

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 있음

* 주택임차권 (을1) 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 정 은 보증금 290,000,000원을 신고하였으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 것은, 해당 임차인이 배당 절차에서 배당받을 금액이 없다는 것을 의미할 수 있으며, 이는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본 건은 "송파대로 제1지구" 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 변화를 고려할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

준주거지역으로 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 서울송파초등학교와 병설유치원이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 290,000,000원 인수 부담입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 건축 관련 제한

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구)에 속하며, 건축물 최고 높이 지정 구간, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 물건 규모

전용면적 13.05㎡ (약 3.95평)으로 매우 소형 주거 공간입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물로서, 서울 송파구 역세권(석촌역) 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 290,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 감정가(292,000,000원)가 임차인 보증금과 유사하거나 약간 높은 수준임을 감안할 때, 보증금 인수 후 실제 투입 비용이 물건의 시장 가치를 초과할 위험이 존재합니다. 따라서 투자 시에는 임차인 보증금 인수 비용을 포함한 총 투자 비용 대비 예상 시장 가치를 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 완공)로 최신 시설 이용 가능.

* 송파구 석촌역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 초기 투자 비용 가능성 (단, 임차인 보증금 인수 리스크 감안 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 292,000,000원입니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 사실입니다.

따라서 낙찰자의 총 투입 비용은 '낙찰가 + 290,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 자료 및 본건의 면적(13.05㎡)을 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 보증금 인수액(290,000,000원)보다 낮은 수준으로 추정됩니다. 예를 들어, 면적당 단가를 보수적으로 적용 시 약 125,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 예상될 수 있습니다. 이는 현재 상태로 경매에 참여할 경우, 보증금 인수 후 손실이 발생할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

투자가치가 있으려면, 총 투입 비용(낙찰가 + 290,000,000원)이 시장가치를 초과하지 않아야 합니다. 잠재적 시장 가치를 보수적으로 300,000,000원으로 가정해도, 낙찰가가 10,000,000원을 넘으면 손실이 발생합니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 보증금 인수 비용을 고려한 총 매입 비용이 예상 시세보다 현저히 낮아야 합니다.

현 시세 기준, 보증금 인수 부담을 고려하여 낙찰가는 10,000,000원에서 60,000,000원 사이 에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. 이는 총 투자 비용을 약 300,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 맞추기 위한 제안이며, 제시된 시장 가치 추정치보다 실제 시장 가치가 더 높을 경우에만 유효한 전략입니다.

* 투자가치가 매우 낮거나 손실이 예상되는 물건이므로, 신중한 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.