나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61794 [1] 서울특별시 송파구 오금동 10 아미하우스 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "세륜중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철(5호선·방이역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 대리석붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가)는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 부동산으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사합 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61794 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 10 아미하우스 6층602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 701,000,000원

* 토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

* 건물면적: 42.70㎡ (약 12.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 채OO

* 사용승인일: 2019년 07월 01일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 중 6층

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "세륜중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 방이역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 각종 도시계획법규의 적용을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다.

* 임차인 채용재(채OO)는 보증금 603,000,000원에 대하여 2020년 8월 13일 전입 및 2020년 8월 10일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

* 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 제공된 자료에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 본건 경매는 임차인 채용재가 채권자로 신청한 강제경매 사건입니다.

* 등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리인 수원지방법원 2023카단508766 (가압류) 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 빌라(다세대)의 실거래가는 2026년 5월 기준으로 면적 52.59㎡ ~ 63.56㎡에 대해 240,000,000원에서 415,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 2026년 5월 3일 거래: 52.59㎡ (3층) / 240,000,000원

* 2026년 5월 6일 거래: 63.56㎡ (2층) / 415,000,000원

* 2026년 5월 5일 거래: 59.95㎡ (5층) / 400,000,000원

* 본건 물건의 전용면적은 42.70㎡입니다. 이를 최근 시세와 비교했을 때, 평당 약 6,500,000원에서 6,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건 물건의 현 시세는 약 280,000,000원에서 290,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 하지만 감정가는 701,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 2.4배 이상 높아 상당한 가격 괴리가 있습니다. 감정평가 시점의 시장 상황이나 건물/토지 가치 평가 방식에 따른 차이일 수 있으나, 현 시세와는 큰 차이를 보이므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 "세륜중학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 지하철 5호선 방이역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변은 주거 지역이므로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 주소지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 채OO(채용재)의 보증금 603,000,000원이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인의 권리 관계는 더욱 면밀히 확인해야 합니다.

* 위반건축물: 본건은 '위반건축물'로 지정되어 있으며, 10.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있는 리스크를 내포합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(701,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 240,000,000원 ~ 415,000,000원) 대비 현저히 높아, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 송파구 오금동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물이라는 점, 그리고 가장 중요한 감정가와 현 시세 간의 큰 괴리는 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 임차인의 권리 관계, 위반건축물 관련 행정 처분 내용, 그리고 감정평가 내역을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 서울 송파구라는 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 방이역 및 버스 노선을 이용한 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 임차인 문제를 명확히 마무리할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득하여 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 701,000,000원입니다. 최근 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래가는 240,000,000원에서 415,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적(42.70㎡)과 현 시세(약 280,000,000원 ~ 290,000,000원)를 고려할 때, 제시된 감정가와의 큰 괴리, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등의 리스크를 감안해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려하여, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수하지 않는다고 가정할 때, 본건의 예상 입찰가는 현 시세 범위를 상회하는 약 380,000,000원으로 산정할 수 있습니다. 이는 현재 파악된 시장 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 단, 실제 입찰 시에는 임차인, 위반건축물 관련 추가 조사 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.