나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58774 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철3호선 "경찰병원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2012.11.08)
외벽 : 석재 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 시설, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m 내외, 서남측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 본건은 집합건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 151-4번지 3층 303호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경58774(1)이며, 감정가는 245,000,000원입니다.

토지 면적은 16.78㎡ (약 5.08평)이며, 건물 면적은 25.84㎡ (약 7.82평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 정 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 3호선 "경찰병원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 연립주택 및 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로, 2012년 11월 8일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 사용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 승강기 및 지상 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 6m, 서남측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 6일 접수된 김용국 외 19명의 가압류(갑3)입니다.

소유권보존은 2012년 12월 4일 접수된 고용철(갑1)이며, 2022년 1월 6일 접수된 가압류(갑3)가 말소기준권리로 작용하여 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

2024년 7월 17일 접수된 채권자 정 의 강제경매(갑4)와 2025년 4월 18일 접수된 송파세무서장의 압류(갑5)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-29

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2023-07-20

대항력: 있음

상세내역: 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(2023년 7월 20일 접수, 180,000,000원)으로 등재되어 있으며, 말소기준권리(갑3)보다 늦은 권리이므로 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 5번 임차권등기이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 약 3,138,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 3호선 경찰병원역 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에 연립주택 및 다세대주택이 많아 지역 내 소비 수요는 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성된 상권으로 보입니다.

1.4. 생활정보

지하철 3호선 경찰병원역을 통해 서울 시내로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 환경이 양호합니다.

주변 주거 단지 내 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설과 관련된 환경은 대체로 안전하고 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 정 임차인은 보증금 180,000,000원에 대해 대항력을 가지므로, 배당 과정에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 건축물대장 변경, 또는 향후 건물 이용 및 처분 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 물건 보고서에 '공동담보'라는 특이사항이 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 공동담보 물건이나 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 추가적인 조사가 필요합니다.

* 도로 상태: 서남측으로 접한 노폭 약 4m 도로로 인해 차량 통행에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

* 인근 시설: 서울특별시 송파구 가락동 151-4번지 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송파구 내 지하철역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 위반건축물 등재는 본건의 주요 리스크 요인으로 판단됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 시세 대비 적정한 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 송파구 지역 내 역세권 다세대주택

* 소액 투자를 고려할 수 있는 규모의 부동산 (단, 임차인 인수 보증금 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

주변 유사 물건인 보스턴파크(29.73㎡, 2015년 준공, 2026년 5월 거래 22,800만원)의 거래 사례를 보면, 본건(25.84㎡)의 시장 가치는 약 19,800만원 ~ 21,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인 정 에게 180,000,000원의 보증금이 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 또한 위반건축물이라는 리스크가 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 시장 가치 200,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 180,000,000원을 제외하면, 물건 자체의 권리 가격은 20,000,000원이 됩니다. 위반건축물 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가를 20,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 권리분석 결과, 현장 조사 내용, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰가에 인수 보증금 180,000,000원을 더한 총 매수 금액이 본 물건의 실질적인 투자 비용이 되므로, 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.