나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62292 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 남서측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철8호선
"암사역"이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

-기호(1)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제101동 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

-기호(2)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제102동 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

-기호(3)
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제101동 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.09.04)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

-기호(1): 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 현재 공실상태임.
-기호(2): 주거용(집합건축물대장상 "사무소")으로 이용중임.
-기호(3): 주거용(집합건축물대장상 "사무소")으로 이용중임.

설비내역

-기호(1): 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.
-기호(2),(3): 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필 일단의 토지로서, 현장조사일 현재 "다세대주택, 근린생활시설
건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),
과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)임.

공부와의 차이

-기호(1)의 지하1층 공용부분 중 82.42㎡는 집합건축물대장상 부속건축물(창고)로 기재되어 있으나,
등기사항전부증명서상 미등기 상태임.
-기호(2,3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 현장조사
결과 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 "신대주건설주식회사"임.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 지하1층 공용부분 중 82.42㎡는 집합건축물대장상 부속건축물(창고)로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서사상 미등기 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62292 (1)

감정가: 643,304,700원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 2.소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 101동 1층101호

건물 용도: 다세대주택 (본건 101호는 1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용, 102동 201호 및 101동 2층 201호는 주거용(사무소)로 이용 중)

사용승인일: 2020년 9월 4일

건물 면적: 83.72㎡ (약 25.33평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3.토지 정보

토지 면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 도로상태

토지는 인접지와 등고평탄한 4필 일단의 토지로, 현황 "다세대주택, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

등기사항전부증명서상 소유자는 신대주건설주식회사입니다.

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 을3 근저당권 이하 모든 권리(을4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.특이사항 및 공부상 차이

* 중복사건으로 기록되어 있습니다.

* 본건(101동 1층 101호)과 관련하여, 해당 건물의 지하 1층 공용 부분 중 82.42㎡는 집합건축물대장상 부속건물(창고)로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 미등기 상태로 확인됩니다. 이는 추후 인수 또는 명도에 있어 고려가 필요한 부분입니다.

* 동일 건물 내 기호(2,3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 현장 조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. (본건 101호는 1종근린생활시설(휴게음식점)로 현재 공실 상태입니다.)

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 내 상권 특성

본건이 위치한 암사동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. "강동종합시장" 인근에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 수 있는 입지입니다.

1.4. 2.본건 용도별 분석

본건 101호는 1종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 상가라는 점에서 잠재적인 가치를 가지고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 3.주변 시세 비교 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대주택(주거용)에 대한 것으로, 본건(근린생활시설)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 유사 건물/단지 내 주거용 부동산의 시세를 통해 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악할 수 있습니다.

2013년식 다세대주택의 경우, 16.48㎡는 195,000,000원(약 1183만원/㎡), 29.97㎡는 308,500,000원(약 1029만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2020년)와 비교할 때 다소 낮은 시세이며, 본건 상가의 잠재적 시장 가치를 추정하는 데 참고할 수 있습니다. 1986년식 다세대주택의 경우 42.57㎡가 203,000,000원(약 477만원/㎡)에 거래되었으나, 이는 건물 노후도를 고려할 때 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 및 편의시설

본건 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, "강동종합시장" 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2.교통 및 대중교통

인근 버스정류장 및 지하철 8호선 암사역을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 3.기타 주변 환경

지역적으로 주거 지역과 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다. (주변 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 절차 및 일정에 변동이 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.6. 2.미등기 부분

건물대장상 창고로 등재된 지하 1층 공용 부분 82.42㎡가 등기부상 미등기 상태인 점은 향후 명도 또는 이용에 있어 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 3.공실 상태

본건 101호가 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 리스크 관리 및 임차인 확보 전략이 필요합니다.

1.6. 4.건축물 용도 불일치

동일 건물 내 일부 호실(기호 2,3)의 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 불일치가 확인되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물 내 상가(1종근린생활시설)로, 암사역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 현재 공실 상태이며 감정가는 643,304,700원입니다.

최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 본건 건물의 신축 연도를 고려하면 시장 가치가 감정가 대비 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 사건, 미등기 공용 부분, 상가 공실 리스크 등은 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다.

안정적인 주거 및 상업 복합 지역에 위치하며 교통 접근성이 우수하므로, 적절한 투자 전략을 통해 시세차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 암사역 인근 역세권 입지로 향후 미래 가치가 기대됩니다.

* 1종근린생활시설로 다양한 업종의 임차인 확보 가능성이 있습니다.

* 현재 공실이나, 시장 가치 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 시세(약 1029만원/㎡ ~ 1183만원/㎡)를 고려하고, 본건 건물의 신축 연도(2020년) 및 상가로서의 잠재 가치를 반영하여 시세를 분석하였습니다.

본건 건물 면적 83.72㎡ 기준, 유사 신축 건물의 시장 가치는 약 1,030만원/㎡ ~ 1,183만원/㎡ 이상으로 추정됩니다.

감정가 643,304,700원 대비 시장 시세를 고려할 때, 본 물건은 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

인수할 임차 보증금이 없고, 중복 사건 및 미등기 부분에 대한 리스크를 감안하더라도, 권리 분석상 안전한 물건임을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 800,000,000원

* 위 예상 입찰가는 낙찰 가능성을 높이기 위한 금액이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계, 명도 가능성 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.