나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64458 [1] 서울특별시 송파구 문정동 96-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문덕초등학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주
택으로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주
위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 남동측 인근 새말로변에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반
대중교통사정은 비교적 무난함.

건물의 구조

구조 및 규모 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
제4층 제401호 외 1개호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기오 가, 나 : 공히 다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010-02-19)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본 건 기호가,나는 집합건축물관리대장 상 위반건축물로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 송파구 문정동 96-3, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

토지면적은 23.00㎡ (약 6.96평)이며, 건물면적은 35.63㎡ (약 10.78평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 남서울농업협동조합입니다.

1.2. 건물 개요

건축물대장상 본 건물은 2016년 2월 26일 건축허가를 받아 2016년 10월 26일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.

본 건은 해당 건물 내 4층 401호에 위치합니다.

건물 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 277,000,000원입니다.

토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

건물면적: 35.63㎡ (약 10.78평)

1.4. 권리관계

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2016년 11월 30일 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2017년 6월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(166,400,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 246,284,430원입니다.

1.5. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-13

대항력: 없음

* 임차인: 한소연

보증금: 55,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-12-02

확정일자: 2024-11-19

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로 경매에 나왔습니다.

집합건축물관리대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문덕초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

토지는 정방형의 평지로 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 남동측 인근 새말로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 송파구 문정동은 주거지역으로서, 주변에 주택 밀집 지역과 더불어 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 인근 지역에 대규모 개발(예: 문정지구 법조타운, 미래형 복합단지)이 진행되면서 상업 및 업무 기능이 강화되고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

본 물건 자체는 주택용으로, 직접적인 상권 배후 수요는 주변 주거민이 될 것입니다.

하지만 신축 다세대 주택들이 다수 공급된 지역으로, 신축 건물과의 시세 비교가 중요합니다.

4. 생활정보

교육시설로는 남동측 인근에 문덕초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

주변 주거 환경 내에서 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

서울 동남권의 주요 업무지구(문정, 위례, 잠실 등)와의 접근성이 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 6월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

5.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 후순위 근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 별도의 권리사항은 없습니다.

5.3. 임차인 분석

등기부상 또는 현황 조사 상 임차인으로 파악된 김 과 한소연 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

김 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

한소연 임차인은 보증금 5,500만원, 차임 65만원이 있으나 대항력이 없어 매수인이 인수할 의무는 없습니다.

인수되는 총 보증금 합계는 0원입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물관리대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있다는 점입니다.

위반건축물은 이행강제금 부과, 사용승인 취소, 철거 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 향후 매매 시 거래가격을 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

적발된 위반 사항의 종류와 정도에 따라 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

매수 시 위반건축물 관련 사항을 상세히 확인하고, 필요하다면 전문가와 상담하여 해결 방안을 모색해야 합니다.

또한, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 관계나 미납 관리비 등의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택입니다.

입지 및 교통, 생활 환경은 무난한 편이며, 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 있습니다.

등기부상 권리 관계는 깨끗하며, 대항력 있는 임차인도 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

하지만 '위반건축물'이라는 중대한 하자 사항이 존재하여, 이는 시세 대비 낮은 감정가(277,000,000원)로 반영되었을 가능성이 높습니다.

향후 이행강제금 부과 가능성, 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성, 매매 시 가치 하락 가능성 등을 충분히 고려해야 합니다.

위반건축물 해소 여부 및 그에 따른 비용, 복구 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 송파구 문정동, 교육환경 보호구역 내 위치

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧음

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 깨끗한 권리 인수 가능

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 가격: 감정가가 시세 대비 낮을 가능성 (위반건축물 반영)

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석해 보면, 본 건과 유사한 면적(35.63㎡)을 기준으로 3.3㎡당 약 870만 원에서 1,220만 원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

본 건의 감정가는 277,000,000원으로, 3.3㎡당 약 770만 원 수준으로 평가되었습니다. 이는 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

그러나 본 건은 '위반건축물'이라는 중대한 하자를 안고 있어, 이로 인한 가치 하락 및 잠재적 비용 발생을 반드시 고려해야 합니다. 위반건축물에 대한 법적 조치 및 원상복구 비용, 그리고 향후 매매 시의 가격 할인 요인 등을 감안하면, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 신중하게 검토되어야 합니다.

최근 매매 사례 중 '파빌리온' 22.83㎡가 28,000만원에 거래되었는데, 이는 3.3㎡당 약 1,226만원 수준입니다. 본 건의 면적(35.63㎡)에 이 가격을 적용하면 약 4억 3천만원이 됩니다.

'베루스송파' 38㎡가 36,000만원에 거래되었는데, 이는 3.3㎡당 약 947만원 수준입니다. 본 건의 면적(35.63㎡)에 이 가격을 적용하면 약 3억 3천 8백만원이 됩니다.

'정원2' 40.79㎡가 35,800만원에 거래되었는데, 이는 3.3㎡당 약 878만원 수준입니다. 본 건의 면적(35.63㎡)에 이 가격을 적용하면 약 3억 1천 3백만원이 됩니다.

위반건축물이라는 점을 감안하여, 3.3㎡당 약 800만 원 ~ 950만 원 수준으로 예상할 수 있습니다.

35. 63㎡ * 800만원/㎡ = 285,040,000원

35. 63㎡ * 950만원/㎡ = 338,485,000원

이 범위 내에서, 현 시점의 감정가 277,000,000원을 기준으로, 위반건축물로 인한 추가적인 하락 요인과 낙찰 가능성을 고려하여 1차 경매 시 260,000,000원 ~ 275,000,000원 의 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최소한 감정가 277,000,000원 이상에서, 위반건축물 해소 비용 및 리스크를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

최종적으로, 본 건의 감정가 277,000,000원을 기준으로, 위반건축물의 위험성을 충분히 반영하여 260,000,000원 ~ 275,000,000원의 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.