나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64458 [2] 서울특별시 송파구 문정동 96-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문덕초등학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주
택으로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주
위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 남동측 인근 새말로변에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반
대중교통사정은 비교적 무난함.

건물의 구조

구조 및 규모 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
제4층 제401호 외 1개호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

기오 가, 나 : 공히 다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010-02-19)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본 건 기호가,나는 집합건축물관리대장 상 위반건축물로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64458 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 96-3, 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

* 토지지분: 23㎡ (약 6.96평)

* 건물면적: 35.63㎡ (약 10.78평)

* 건물지분: 35.63㎡ (약 10.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문덕초등학교" 남동측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 혼재된 주택지대

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 새말로변 노선버스정류장 소재 (비교적 무난한 대중교통 여건)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

* 외벽/내벽/창호: 석재 붙임 및 벽돌치장, 벽지도배, 타일, 하이샷시 이중창호 등

* 토지: 정방형 평지, 건부지(다세대주택)로 이용 중

* 도로: 북서측 약 6미터 포장도로 접함

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* *: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-01-15

* 확정일자: 2024-01-16

* 배당신고일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 보증금이 인수되지 않음)

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 신성욱 (2016-11-30)

* 근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2017-06-29, 183,600,000원)

* 임의경매: 남서울농업협동조합 (2024-11-26, 297,450,188원)

* 가압류: 천안시산림조합 (2025-01-14, 45,405,552원)

* 압류: 송파구 (2025-04-23, 세무 관련)

* 등기부채권 총액: 229,005,552원

* 권리분석 결과

* 말소기준권리(을2, 근저당권)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특별한 권리 인수 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 입력된 최근 매매 정보는 2026년 7월 기준으로, 본건과는 시점이 다소 차이가 있습니다.

* 주변 다세대 주택 거래 사례 (2026년 7월):

* 56.72㎡ (98-5번지, 아마란스): 68,000만원 (약 1,198.87만원/㎡, 약 3,963.5만원/평)

* 39.36㎡ (93-9번지, 토브마스터클래스): 52,000만원 (약 1,321.14만원/㎡, 약 4,367.3만원/평)

* 24.39㎡ (60-8번지, 도담마을): 33,500만원 (약 1,373.51만원/㎡, 약 4,540.5만원/평)

* 본건 건물 면적(35.63㎡)과 비교 시, 전용 면적이 작은 경우 단위 면적당 가격이 상승하는 경향을 보입니다.

* 주변 시세는 약 1,200만원/㎡ ~ 1,400만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건 감정가 277,000,000원 / 35.63㎡ = 약 777.5만원/㎡ 으로, 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다.

* 임대 시세 동향

* 최근 전월세 정보도 매매 정보와 동일한 시점 (2026년 7월)의 거래 사례로, 본건과의 직접적인 시세 반영은 제한적입니다.

* 다만, 주변 지역의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "문덕초등학교" 인근 위치

* 교통: 새말로변 버스정류장 인접, 차량 접근 용이

* 편의시설: 근린생활시설 소재

* 주변 환경: 주택가 밀집 지역

* 외부 정보 검색 결과:

* 송파구 문정동 96-3 일대는 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이며, 인근에 문정동 법조타운, NC백화점, CGV, 스타필드 코엑스 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물관리대장 상 위반건축물로 표기되어 있어, 추후 철거, 증축, 대수선 등에 제한이 있을 수 있으며, 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 재산권 행사 시 중요한 리스크 요인입니다.

* 보증금 미상 임차인: 임대관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우, 임차인 이지영의 보증금 및 차임 정보는 기재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 경매 물건의 진행 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다. (현재 정보로는 해당 물건이 단독으로 진행되는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 입지는 양호한 편입니다.

* 권리상 문제는 없어 보이며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 가장 큰 리스크는 집합건축물관리대장 상 위반건축물로 표기된 점입니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 실수요자나 투자자에게 매력적인 가격으로 보일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 본건의 감정가(약 777.5만원/㎡)가 주변 시세(약 1,200~1,400만원/㎡) 대비 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 송파구 문정동의 입지: 지하철역과의 거리는 명시되지 않았으나, 문정동은 지속적인 개발 호재와 우수한 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 권리관계 명확: 복잡한 권리관계 없이 깔끔하여 낙찰 후 명도 외 특별한 권리 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 277,000,000원입니다.

* 건물 면적(35.63㎡) 대비 주변 시세는 1,200만원/㎡ ~ 1,400만원/㎡ 수준입니다.

* 이를 기준으로 예상 시세 범위는 약 427,560,000원 (35.63㎡ * 1,200만원/㎡) ~ 498,820,000원 (35.63㎡ * 1,400만원/㎡) 입니다.

* 그러나 위반건축물 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 또한, 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 인수 부담은 없습니다.

* 최저매각가격의 20% 보증금으로 인한 자금 부담을 고려해야 합니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 감정가보다 상당히 높은 금액에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 리스크 대비 수익성을 고려하여, 최저매각가격 + 20% ~ 40% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 즉, 약 332,400,000원 (277,000,000원 * 1.2) ~ 387,800,000원 (277,000,000원 * 1.4) 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 위반건축물에 대한 실사 및 법률 자문 후 최종 결정을 권장합니다.

* 주의: 위반건축물에 대한 이행강제금 현황 및 향후 부담액을 반드시 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.