나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51324 [4] 서울특별시 강동구 천호동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울강동초등학교"" 북동측 인근에 위치한
도시형생활주택 내 7층 704호외 3개호로서, 주변 4m 노변으로 다세대, 단독주택 등이
주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제7층 제704호외 3개호로서,
외벽 : 석재타일마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

공히 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""내부구조도"" 참조. 기호3)은 내부를 확인하였고,
기호2)는 이해관계인 구두확인하였으며, 기호1) 및 기호4)는 건축물현황도, 외부목측 등에
의거하여 도시하였으니 경매진행시 재확인바람)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 평지로서, 통칭 ""신주리버빌""(현황 B동. 공부상 근린생활시설 4호 및
도시형생활주택(단지형다세대) 20세대) 1동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)),
비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51324 (4)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 397,000,000원

토지면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울강동초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 단독주택 등이 주로 소재하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 3번)입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 본건 경매 절차로 인하여 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 2025년 7월 29일 접수된 주택임차권(을구 1번)은 대항력이 있으며, 임차인 김홍찬(김 )의 보증금 278,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 채권 최고액은 총 1,233,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 신축 연도 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적(약 25.69㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 30,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 매물은 2017년 준공된 건물입니다. 이를 바탕으로 산정한 단위면적당 시세는 약 116.7만원/㎡이며, 본건(26.63㎡)에 적용 시 약 310,500,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 본건의 감정가는 397,000,000원으로, 이는 유사 사례 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울강동초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 세륜중학교, 천호중학교 등도 통학 가능 거리에 있습니다.

* 편의시설: 천호시장 등 지역 시장과 다수의 상점, 식당, 은행 등이 소재합니다. 강동성심병원 등 의료시설 이용도 가능합니다. 천호근린공원 등 녹지 공간도 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크 요인은 보증금 278,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 취득 비용 증가로 이어집니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,233,000,000원으로 높으나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 채권자들의 변제 순위에 따라 최종 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 권리분석을 철저히 해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신주리버빌 아파트 단지 내 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 암사역 이용 등 교통 여건도 보통 이상입니다. 그러나 278,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리비 지출 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 강동구 천호동이라는 지역적 이점과 암사역 역세권이라는 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 배당을 위한 시세 반영: 임차인의 대항력 있는 권리 등 인수 조건을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정했습니다.

최근 거래 사례를 통해 추정한 본건의 적정 시장 가치는 약 310,500,000원 수준으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금 278,000,000원을 고려할 때, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액은 낙찰가 + 278,000,000원입니다.

따라서, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 119,000,000원으로 산정합니다. (시장 가치 397,000,000원 - 인수 보증금 278,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.