나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51324 [2] 서울특별시 강동구 천호동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울강동초등학교"" 북동측 인근에 위치한
도시형생활주택 내 7층 704호외 3개호로서, 주변 4m 노변으로 다세대, 단독주택 등이
주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제7층 제704호외 3개호로서,
외벽 : 석재타일마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

공히 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""내부구조도"" 참조. 기호3)은 내부를 확인하였고,
기호2)는 이해관계인 구두확인하였으며, 기호1) 및 기호4)는 건축물현황도, 외부목측 등에
의거하여 도시하였으니 경매진행시 재확인바람)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 평지로서, 통칭 ""신주리버빌""(현황 B동. 공부상 근린생활시설 4호 및
도시형생활주택(단지형다세대) 20세대) 1동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)),
비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51324 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 290-17, 신주리버빌 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 398,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0405㎡ (약 4.85평)

건물면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

건물지분: 26.31㎡ (약 7.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 서울강동초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 단독주택이 주로 분포하는 조용한 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 8호선 암사역이 가까워 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 환경에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2021년 8월 10일 (김종선)

* 소유권 이전: 2021년 11월 5일 (김회만)

* 주택임차권 (인수): 2025년 8월 26일 접수 (박금성, 보증금 275,000,000원)

* 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리): 2024년 12월 5일 (605,000,000원) - 매각으로 소멸

* 조OO 강제경매: 2025년 4월 17일 (120,110,500원) - 매각으로 소멸

* 그 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 25일

* 확정일자: 2023년 8월 18일

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권(박금성)은 물건명세서에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 전액 배당이 어려울 수 있어 인수 금액 발생 가능성이 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 일대는 주거 지역이면서도 상업 시설이 함께 발달한 복합 상권입니다. 인근 학교 및 주거 밀집 지역으로 인해 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의시설 이용이 편리하며, 이는 상권의 안정성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울강동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장이 도보 거리에 있으며, 지하철 8호선 암사역을 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재발신기 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 박 의 보증금 275,000,000원 중, 배당을 통해 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 조사를 통해 초등학교 및 일반 주택가가 주를 이루고 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치하여 입지적 가치가 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 감정가가 최근 유사 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보여, 신중한 시세 분석 후 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구의 개발 잠재력 및 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 8호선 암사역을 통한 우수한 교통망 확보.

* 소형 면적(26.31㎡)으로 비교적 적은 자본으로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 398,000,000원

최근 유사 실거래가 (2026년 5월, 25.69㎡): 300,000,000원

위 실거래가 및 본 건의 면적(26.31㎡)을 고려한 시장 가치는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(최대 275,000,000원)을 고려할 때, 입찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로, 보수적으로 시장 가치보다 낮게 산정하는 것이 바람직합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금의 규모를 감안하여, 시장 시세의 80~90% 수준으로 입찰가를 고려하는 것을 권유합니다.

이에 따른 예상 입찰가 범위는 270,000,000원 ~ 300,000,000원입니다. (실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리 관계, 임차인과의 협의 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 재확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.