나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51324 [3] 서울특별시 강동구 천호동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울강동초등학교"" 북동측 인근에 위치한
도시형생활주택 내 7층 704호외 3개호로서, 주변 4m 노변으로 다세대, 단독주택 등이
주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제7층 제704호외 3개호로서,
외벽 : 석재타일마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

공히 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""내부구조도"" 참조. 기호3)은 내부를 확인하였고,
기호2)는 이해관계인 구두확인하였으며, 기호1) 및 기호4)는 건축물현황도, 외부목측 등에
의거하여 도시하였으니 경매진행시 재확인바람)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 평지로서, 통칭 ""신주리버빌""(현황 B동. 공부상 근린생활시설 4호 및
도시형생활주택(단지형다세대) 20세대) 1동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)),
비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51324 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 397,000,000원

토지면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.2356㎡ (약 4.91평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울강동초등학교 북동측 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에는 다세대 및 단독주택 등이 주로 소재하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 7층 건물 중 제7층에 위치하며, 외벽은 석재타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다.

건물은 이용 상태 상 공히 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재발신기 등이 설치되어 있습니다.

토지는 4필지가 일단의 가장형 평지로 "신주리버빌" B동 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

이하 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 권리 요약:

총 등기부채권액은 1,233,000,000원입니다.

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등기가 존재합니다.

주택임차권(을1)은 2025년 10월 20일 접수되었으며, 권리금액은 278,000,000원입니다. 본 임차권은 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

가압류(갑4, 갑7), 강제경매(갑6), 압류(갑8) 등이 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(황웅건)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 25일

* 확정일자: 2023년 8월 11일

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 합계는 예상 배당을 기준으로 산정된 것으로, 물건명세서의 인수 가능성 관련 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 규모 및 연식의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 25.69㎡(약 7.8평) 규모, 2017년식, 4층 주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 48.13㎡(약 14.6평) 규모, 2016년식, 3층 주택이 2026년 5월 352,500,000원에 거래되었습니다.

* 50.07㎡(약 15.1평) 규모, 2003년식, 1층 주택이 2026년 5월 480,000,000원에 거래되었습니다.

분석:

본 건은 전용면적 26.63㎡(약 8.06평)으로, 가장 유사한 거래 사례인 25.69㎡(약 7.8평)의 2026년 5월 거래가(300,000,000원)와 크기 및 거래 시점이 가깝습니다. 본 건의 감정가는 397,000,000원으로, 유사 거래 사례가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울강동초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 8호선 암사역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상권 및 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 시, 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 본 건에는 대항력 있는 임차인(황웅건)이 존재하며, 보증금 278,000,000원입니다. 만약 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 물건명세서에 명시된 중요한 사항으로, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 더불어 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 유사 거래 사례를 비교했을 때, 본 건의 감정가 397,000,000원이 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 지하철 8호선 암사역 이용이 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 278,000,000원에 대해 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 또한, 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 명도 및 인수되는 권리 관련 사항들을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 서울 강동구 천호동 지역으로, 지하철 8호선 암사역 및 버스정류장 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 가격 메리트 가능성: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 시세 이하로 취득 시 가격 메리트가 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

유사 면적(25.69㎡)의 최근 거래가가 300,000,000원임을 고려할 때, 본 건(26.63㎡)의 적정 시장 가격은 약 310,000,000원에서 330,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가(397,000,000원) 대비 시세 및 인수 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 320,000,000원에서 350,000,000원 범위에서 접근하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서 경쟁 상황, 명도 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 판단하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.