나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30807 [1] 광주광역시 남구 주월동 700 명지아파트 101동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 주월동성당 북서측 인근에 위치한 명지아파트 제101 동 제2층 제204호로서, 주위는 아파트, 소규모 점포, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 제101동 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(1986-06-04) (연속지적도 정비에 따른 선형정비)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30807 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 남구 주월동 700 명지아파트 101동 2층 204호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

307,000,000원 (삼억 칠백만원)

1.5. 면적

* 토지 면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

* 건물 면적: 125.55㎡ (약 37.98평)

* 전용 면적: 125.55㎡ (약 37.98평)

* 분양 면적: 별도 정보 없음 (건물 면적 기준)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

동OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 주월동성당 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 소규모 점포, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 동운새마을금고의 근저당권 (을15)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김군수 (2012.12.26), 곽상미 (2019.11.01), 홍덕 (2022.04.29, 매매)

* 근저당권: 동운새마을금고 (2022.04.29, 218,400,000원), 밀알신용협동조합 (2022.04.29, 48,000,000원), 박원호 (2025.03.31, 100,000,000원)

* 가압류: 비엔케이캐피탈 (2025.07.31, 48,982,858원)

* 임의경매: 동운새마을금고 (2026.03.24, 189,309,498원)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정 은 전입일자가 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 주월동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 그 주변으로 소규모 상가와 학교 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 상권입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 2, 3)

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 명지맨션

* 주소: 광주광역시 남구 주월동 700

* 준공년도: 1995년 2월 27일

* 총 세대수: 334세대 (3개동)

* 총 동수: 3개동

* 최고층: 20층

* 주차: 총 100대 (지상 3대, 지하 9대) - (주의: 세대당 주차 대수가 낮습니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석 기반)

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월):

* 59.79㎡ (약 18평) 7층: 137,000,000원

* 84.94㎡ (약 25.7평) 17층: 208,000,000원

* 84.94㎡ (약 25.7평) 18층: 178,000,000원

* 전용면적 125.55㎡ (약 38평)의 최근 거래 사례는 없으나, 유사 면적대의 거래가격을 고려할 때 평당 약 700만원 ~ 800만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. (cite: JSON 데이터 분석)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1995년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

세대당 주차 가능 대수가 1대 미만으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6.3. 교육 환경 보호 구역

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 명지아파트 101동 2층 204호로, 1995년에 건축된 20층 건물 중 2층에 해당합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 주변에 아파트, 점포, 학교 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 1995년식 아파트라는 점과 세대당 낮은 주차 대수는 고려해야 할 사항입니다. 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 면적(125.55㎡)을 고려한 시세는 감정가(307,000,000원)보다는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계가 깨끗함

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차인의 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 안정적인 주거 입지

아파트, 상가, 학교 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 적정 시세는 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

건물 노후화 및 주차 공간 부족 등의 리스크 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 275,000,000원 (이억 칠천오백만원)으로 제안합니다. (cite: JSON 데이터 분석 및 감정가, 주변 환경 분석)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.