나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30775 [1] 광주광역시 남구 봉선동 23-3 304동 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 “광주남부경찰서” 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지, 상가, 경찰서 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상20층 건 중 제1층 제111호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 + 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 + 타일 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로 및 동측, 남측, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30775 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 23-3 304동 1층111호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

토지지분: 31.138438473749193㎡ (약 9.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.73㎡ (약 25.63평)

건물지분 (전용면적): 84.73㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치하며, "광주남부경찰서" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상가, 경찰서 등이 혼재된 전형적인 아파트 지대입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리합니다.

단지 서측으로는 왕복 5차선, 동측, 남측, 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

봉선동은 광주를 대표하는 지역으로, 우수한 학군과 잘 갖춰진 생활 인프라로 인해 높은 선호도를 보이고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 12월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당입니다.

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 167,153,077원입니다.

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 현재 파악된 정보상으로는 없습니다.

등기부등본상 채무자/소유자에 대한 소유권 이전 내역과 근저당, 다수의 가압류 및 강제경매, 임의경매 등기 내역이 확인됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

봉선동은 광주광역시 내에서도 손꼽히는 주거 지역으로, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

다수의 아파트 단지와 함께 상가, 병원, 관공서 등이 잘 조성되어 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라가 매우 발달해 있습니다.

특히, 봉선동은 교육열이 높은 지역으로 유명하며, 이에 따라 관련 학원가 및 교육 관련 상권이 발달해 있습니다.

이는 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경

봉선동은 광주 최고의 학군으로 정평이 나 있으며, '광주의 대치동'으로 불릴 만큼 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

단지 인근에 다수의 초등학교(조봉초, 불로초, 유안초, 제석초 등)가 위치하고 있으며, 명문 중학교 및 고등학교(동아여중, 문성중, 주월중, 문성고, 대광여고 등)로의 진학이 용이하여 교육 환경에 대한 높은 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설

이마트, 대형 프랜차이즈 상점 등 다양한 쇼핑 시설이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 미래아동병원, 한일병원, 전남대학교병원, 조선대학교병원 등 의료 시설 이용이 편리하며, 각종 관공서 및 금융기관 등도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경

본 물건이 속한 아파트 단지는 주변의 잘 정비된 도로망과 아파트 밀집 지역 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 진행에 혼란을 야기할 수 있으나, 본 건의 경우 채권자 및 경매 개시 결정 내용상 관련성이 높아 보입니다.

건축 연도 및 상태: 제공된 정보만으로는 정확한 건축 연도를 알 수 없으나, 소유권 이전 및 채권 설정 시점을 고려할 때 비교적 오래된 건물일 가능성이 있습니다. 건물의 노후 정도 및 유지보수 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

채권 총액: 감정가(170,000,000원)와 총 채권액(167,153,077원)이 유사한 수준으로, 낙찰가에 따라 채권자의 만족도가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 우수한 학군과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 아파트입니다. '광주의 대치동'이라 불릴 만큼 교육 환경이 뛰어나고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 높아 주거 만족도가 높은 지역입니다.

다만, 중복사건이라는 특이사항과 건물 연식에 따른 노후화 가능성, 그리고 감정가에 근접한 채권 총액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

전반적으로 입지적 가치는 매우 높으나, 실제 투자 가치는 향후 건물 상태 및 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

광주 최고 수준의 학군지 내 위치하여 교육에 민감한 실수요자들에게 매력적인 투자처입니다.

봉선동의 안정적인 주거 선호도와 잘 구축된 생활 인프라는 부동산 가치 하락 위험을 낮추는 요인입니다.

감정가 대비 실거래가가 높게 형성되는 경향을 고려할 때, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

광주 봉선동 지역의 84㎡(전용면적 기준) 아파트 시세는 최근 9억 7천만원까지 거래된 사례가 있으며, 유사 단지의 시세는 4억원 초중반대로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 감정가는 해당 지역의 일반적인 시장가보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 건물의 정확한 연식, 관리 상태, 내부 수리 여부 및 개별 단지의 특성을 알 수 없어 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건은 입지적 가치를 고려하여 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 감정가인 170,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 참여 시 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 확인 및 주변 시세 조사를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.