나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30292 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 OOOOOO OOOOOOOOO OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "이동교" 북동측 인근에 위치 하는 '효성신촌마을아파트 제5층 제502호'로서, 주위는 중소규모의 아파트와 연립주택 등 의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주거지대로서의 입 지조건은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 중소형차량 출입 가능하며, 동측과 서측으로 왕복2차선의 중화산로와 강변로가 지나고 있으며, 인근에 노선시내버스 승강장이 위치하고 있음에 따라 일반적인 교 통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트옹벽조 스라브지붕 12층 중 5층 502호로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성페인트 마감. 내 벽 : 벽지 도배등 마감. 창 호 : 샷쉬창.

이용상태

현황 "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

단위 세대에 기본적인 위생 및 급배수 설비와 도시가스에 의한 난방설비 및 공용설비로 로서 승강기, 소화전설비,지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 출입관계 보통인 현황 "아파트용 토지"로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

각 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 이 도로 중 서측으로 접한 도로를 주 출입로로 사용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로2류(폭 8m∼10m)(접함), 가축사육제한구역(2023 -01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예일키즈 유치원(예정)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 485-56에 소재한 효성신촌마을아파트 5층 502호입니다.

사건번호는 전주지방법원 2026타경30292이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 52,300,000원이며, 토지면적은 16.59㎡ (약 5.02평)이고 건물면적은 29.45㎡ (약 8.91평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 효성신촌마을아파트는 1998년 11월 20일 건축 허가를 받아 1999년 12월 10일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 옹벽조 스라브지붕 12층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, "이동교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 중소규모 아파트와 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서, 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편입니다.

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 동측과 서측으로 왕복 2차선의 중화산로와 강변로가 지나고 있습니다.

인근에 노선시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 지형이 부정형이고 지세는 평탄하며, 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있으며, 서측 도로를 주 출입로로 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(예일키즈 유치원(예정))에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 전북신용보증재단의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 26일 접수된 전북신용보증재단의 강제경매 개시결정등기(권리금액 18,369,902원)입니다.

등기부상 소유권 이전(매매)은 2022년 7월 6일 윤서연에게 이루어졌습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 최경희

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 20일

확정일자: 2024년 9월 20일

배당신고일자: 2026년 4월 1일

대항력: 있음

최경희 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력을 보유하고 있습니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

중화산로와 강변로 등 주요 도로 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 시내버스 이용도 편리하여 전주시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 마트, 편의점, 은행 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 금융 업무 처리가 편리합니다. 중화산동2가에는 '전주내과의원'이 위치해 있으며, 주변 상점 및 음식점이 풍부하다는 후기가 있습니다.

* 교육시설

중화산동2가에는 '전주근영중학교'가 소재하며, '효원어학원'과 '강연호기타아카데미학원' 등 다양한 교육 시설이 있습니다. 또한, '전주고등학교'와 같은 고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통

동측과 서측으로 왕복 2차선의 중화산로와 강변로가 지나고 있으며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 설비

본 아파트는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 건물 공용 설비로는 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설

전주시 차원에서 혐오·기피시설의 완주군 이전 가능성이 없음을 명확히 하고 있으며, 해당 지역 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최경희:

임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 계약 내용을 상세히 확인하고 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

* 공동담보 물건:

본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 추가적인 권리관계의 복잡성을 내포할 수 있습니다. 경매 절차에서 해당 채무가 어떻게 처리되는지 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화:

1999년 사용 승인된 건물로서, 연식에 따른 건축물의 노후화 및 그로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한:

상대보호구역(예일키즈 유치원(예정))에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 강제경매 건으로, 아파트로서의 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보라는 특수 물건 정보로 인해 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

명도 및 권리관계 정리에 따른 불확실성을 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가:

52,300,000원의 감정가는 시장 상황에 따라 투자 매력도가 있는 가격으로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 입지:

전주시 완산구 중화산동은 전통적인 주거 지역으로서 안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승 기대:

향후 지역 개발이나 시세 변동에 따라 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. (다만, 리스크 요소를 충분히 인지해야 함)

9. 예상 입찰가

본건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 감정가격을 기준으로 입찰가 산정을 진행합니다.

대항력 있는 임차인 보증금 45,000,000원을 고려하여, 안전마진을 확보하는 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

주의: 실제 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 명도 비용 및 성공 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.