나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30814 [1] 광주광역시 동구 지산동 92-1 이안리츠빌 에이동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '동산초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 상가 및 주택 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 제반주위환겨은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 서측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 조립식판넬지붕 지상4층/지하1층 건물(사용승인:2008.06.23.)내 제3층 제303호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기, 화강석붙임 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 토지로서 '부정형 평지'이며, '연립주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 지산동 92-1번지 : 자연녹지지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 자연취락지구(2019-12-27), 현상변경허가 대상구역(2016-07-01)(오지호가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 해당지번 중 474㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 중점경관관리구역(2019-12-27), 지적재조사사업지구내토지(지산3 지적재조사지구)임. - 지산동 89-11번지 : 자연녹지지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 자연취락지구(2019-12-27), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-01-04)(접합), 현상변경허가 대상구역(2016-07-01)(오지호가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 해당지번 중 95㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 중점경관관리구역(2019-12-27), 지적재조사사업지구내토지(지산3 지적재조사지구)임. - 지산동 92-3번지 : 자연녹지지역, 자연취락지구(2019-12-27) 현상변경허가 대상구역(2016-07-01)(오지호가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-12-27), 지적재조사사업지구내토지(지산3 지적재조사지구)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 3필지 일단의 토지로서, 총 토지면적은 ‘2,344㎡’이나, 남서측(0.5㎡) 및 남동측(1.02㎡)에 건축선 후퇴로 인하여 대지면적은 ‘2,342.48㎡’인바, 업무진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30814 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 지산동 92-1 이안리츠빌 에이동 3층303호

* 용도: 연립주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: (OOOOOOOOOO (개인정보 보호)

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1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 총 2,344㎡ (약 709.06평), 본건 토지지분 167.59㎡ (약 50.70평)

* 건물면적: 111.97㎡ (약 33.89평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 조립식판넬지붕 4층/지하1층 건물 중 제3층 제303호 (사용승인일: 2008.06.23.)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 평가 내역

* 감정가: 309,000,000원 (금 삼억 구백만원)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 광주광역시 동구 지산동 소재 '동산초등학교' 동측 인근에 위치

* 주위는 상가 및 주택 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로 형성

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준

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2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이한 위치

* 서측 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 전반적인 교통사정은 보통

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2.3. 도로상황

* 본건 토지는 북서측 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 남측 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 본건은 여러 차례 소유권 이전 및 근저당, 가압류 등이 등기되었으나, 2024년 10월 7일 접수된 광주농업협동조합 근저당권(을14)이 말소기준권리로서, 해당 권리 이하로 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권 총액은 305,627,628원이나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 처리됨.

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3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

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3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (단, 지상권개요에 대한 구체적인 내용은 없음).

4. 상권분석

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4.1. 주변 상가/주택 현황

* 물건지 주변은 상가와 주택이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 부동산 자체의 가치 상승 잠재력이 있는 지역으로 판단됨.

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4.2. 인근 실거래가 분석

* 인근 '지산스카이빌' (2004년식, 다세대) 25.52㎡(전용)은 2026년 6월 2억 6천만원에 직거래되었으며, 이는 약 1019만원/㎡의 시세임.

* 동일 단지 48.84㎡(전용)은 2026년 6월 4억 8천만원에 직거래되어 약 983만원/㎡의 시세를 형성함.

* '해피빌라' (2003년식, 다세대) 46.07㎡(전용)은 2024년 11월 3억 5천만원에 중개거래되어 약 760만원/㎡의 시세를 보임.

* 본건 연립주택(111.97㎡, 약 33.89평)의 감정가는 3억 9백만원으로, 평가 면적당 약 276만원/㎡임.

* 인근 실거래가 시세(약 760만원~1019만원/㎡) 대비 감정가가 현저히 낮게 평가되었으며, 이는 향후 시세 상승에 따른 투자 가치를 시사함.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 물건지 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 소재하여 일상생활에 불편함이 없음.

* 롯데마트 상무점, 이마트 봉선점 등 대형마트 이용 가능 (차량 이동 필요).

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5.2. 교육시설

* 동산초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리함.

* 동신중학교, 광주여자고등학교, 전남고등학교 등 다수의 교육기관이 소재함.

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5.3. 의료시설

* 인근 지역에 다수의 의원 및 병의원이 소재하여 의료서비스 접근성이 양호함.

* 전남대학교병원, 조선대학교병원 등 종합병원 이용 가능 (차량 이동 필요).

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 리스크

* 지산동 92-1번지는 자연녹지지역, 시가지경관지구, 자연취락지구, 중점경관관리구역, 지적재조사사업지구 등에 해당하며, 일부 토지는 현상변경허가 대상구역, 전원개발사업구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 특정 지도의 공개가 제한되는 국가기간시설이 포함될 수 있다는 점은 참고할 사항임.

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6.2. 물건 자체 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 외벽 마감재, 창호 등의 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 광주광역시 동구 지산동에 위치한 연립주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건임.

* 다수의 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건이나, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 고려해야 함.

* 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 초등학교를 비롯한 교육시설과 편의시설 이용이 편리함.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 전반적인 입지 조건과 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때 매력적인 투자 대상으로 판단됨.

8. 투자 포인트

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* 인근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 (수익형 부동산으로서의 가치).

* 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적은 안전한 권리 분석.

* 동산초등학교 인근으로 학군 배정이 양호하며, 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 신축 연립주택 (2008년식)으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 309,000,000원임.

* 최근 인근 다세대주택 실거래가 시세(약 760만원~1019만원/㎡)를 고려할 때, 본건 연립주택(111.97㎡)의 실질적인 시장 가치는 8억 5천만원 이상으로 추정됨. (111.97㎡ * 760만원/㎡ = 약 8억 5천만원).

* 단, 2026년 예정된 고가 거래 사례(최대 약 10.18M/㎡)를 적용할 경우, 111.97㎡ * 10.18M/㎡ = 약 11억 4천만원 이상의 가치를 가질 수 있음.

* 잠재적 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 700,000,000원 ~ 900,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함.

* 이는 감정가 대비 약 2.26배 ~ 2.91배 수준으로, 시세 반영 및 시세 차익 극대화를 목표로 함.

* (주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.