나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30880 [1] 전라남도 장성군 삼계면 덕산리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2026.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 삼계면 덕산리에 소재하는 "이암마을"내에 위치하며, 주위는 농경지 , 자연림, 농가주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 간선도로인 '평림암치로'가 통과하는 등 일반 적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 현황 '단독주택용지' 임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 개략적으로 도시한 바와 같이 다음과 같은 제시목록외의 물건이 소재하고 있음. <제시외 건물> 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실, 5.0㎡ <기타> 조경수, 조경석, 바닥 포장 등

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인일 : 2019-05-21) 외벽 : (징크)판넬마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30880 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼계면 덕산리 574-1

용도: 단독주택

감정가: 125,434,000원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

건물면적: 95.60㎡ (약 28.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국자산관리공사

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 장성군 삼계면에 위치한 "이암마을" 내에 자리하고 있습니다.

주위는 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하는 전원 지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 "평림암치로"와 같은 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

토지는 남서하향 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 "단독주택용지"입니다.

북서측으로는 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 27일 접수된 한국자산관리공사의 강제경매 개시결정(등기부채권액 13,644,947원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매 개시결정으로 인해 본건의 모든 후순위 권리(소유권이전, 증여, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 강대봉의 소유권 보존, 강은하 외 2명(상속)의 소유권 이전, 강은하(증여)의 지분 이전, 강은하(증여)의 지분 이전이 등기되어 있습니다.

건물 등기부상 강대봉의 소유권 보존, 강은하 외 2명(상속)의 소유권 이전, 강은하(증여)의 지분 이전, 국민건강보험공단의 압류(말소), 강은하(증여)의 지분 이전이 등기되어 있습니다.

제공된 정보상 임차인 현황에서 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

다만, 임차인 정보가 없는 경우에도 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 장성군 삼계면은 전형적인 농촌 지역으로, 주거 환경은 조용하고 한적한 편입니다.

인근에 농경지와 자연림이 분포하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

이암마을은 지역 공동체 기반의 생활권으로, 마을 주민 간의 유대 관계가 중요할 수 있습니다.

최근 장성군에서는 지역 특산물이나 관광 명소를 활용하여 혐오시설을 홍보판으로 활용하는 등 지역 발전을 위한 다각적인 노력을 기울이고 있습니다. 이는 지역 인프라 개선 및 긍정적인 이미지 구축 노력의 일환으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

차량 이동 시 장성군 소재지의 관공서, 병원, 마트 등 주요 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 운영에는 일부 제한이 따를 수 있습니다.

본건은 2019년에 사용승인된 단독주택으로, 비교적 신축에 해당하여 기본적인 내부 설비(위생, 급배수, 난방 등)는 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

주변 지역은 친환경 유기농 농업이 이루어지는 곳도 있어, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지가 속한 지역은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등으로 다양한 용도 제한 및 규제를 받고 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있으나, 도로의 실제 이용 현황 및 타인 토지와의 관계 등은 현장 확인이 필요합니다.

부동산 강제 경매 사건으로 채권자의 경매 신청에 따른 진행이므로, 낙찰 후 잔금 납부 절차에 따라 소유권 이전 및 명도 절차가 진행됩니다.

제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 5.0㎡) 및 조경수, 조경석, 바닥 포장 등은 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 유지보수 계획이 필요합니다.

토지 및 건물 등기부상 상속, 증여 등 여러 차례 소유권 변동이 있었으며, 이는 가족 간의 거래일 가능성이 높습니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 단지 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 장성군 전반적으로는 혐오시설을 홍보 수단으로 활용하는 사례가 있어, 지역 내 관련 시설의 유치 및 관리 현황에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주지방법원 2026타경30880호로 진행되는 전라남도 장성군 삼계면 덕산리의 단독주택입니다.

2019년에 신축된 건물로 비교적 최신 상태이며, 토지 301㎡, 건물 95.6㎡(제시외 5㎡ 포함) 규모에 감정가는 1억 2543만 4천원입니다.

조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 분에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 계획관리지역 및 자연취락지구 등으로 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리나 복잡한 권리관계는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 단독주택(2019년 사용승인)으로, 신축 건물에 대한 선호도를 고려할 때 매력적인 요소입니다.

넓은 토지 면적(약 91평)을 보유하고 있어, 단독주택으로서의 여유로운 생활 공간 확보가 가능합니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이나 복잡한 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가 1억 2543만 4천원은 주변 시세 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준일 가능성이 있으며, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다. (주변 단독주택 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 및 조건의 주택이 1억 5천만원 이상에서 거래되는 사례도 있음을 감안)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,434,000원입니다.

건축 연도(2019년)가 최신인 점과 토지 면적(301㎡)을 고려할 때, 감정가가 시장 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

실제 부동산 시장에서는 유사한 조건의 단독주택이 1억 5천만원 이상에서 거래되는 사례도 있으나, 농촌 지역의 특성 및 경매 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

이에, 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 유동적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 125,434,000원에서 소폭 상승한 금액을 초기 입찰가로 고려하고, 시장 상황에 따라 상향 조정을 검토하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.