나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30870 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레전시관' 북동측 인근에 위치한 용봉동 도나우270 제102동 제10층 제1004호로서, 주변은 아파트단지 및 주택, 근린생활시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 10층 1004호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30870 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 10층1004호

* 용도: 아파트

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

* 건물면적 (전용면적): 56.94㎡ (약 17.23평)

* 공급면적: 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

* 건축물 정보:

* 아파트명: 용봉동 도나우270

* 사용승인일: 2016년 5월 27일

* 총 동수: 1개 동 (102동)

* 총 세대수: 230세대 (단지 전체 기준)

* 해당 층: 10층 / 총 17층

* 건물구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, '광주비엔날레전시관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건은 아파트 단지, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지대에 속합니다.

* 교통: 차량의 접근은 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 경매개시채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 말소기준권리: 2016년 6월 3일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 224,880,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박경락

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 21일

* 확정일자: 2020년 6월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 별도로 부담할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 용봉동은 주거지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설 및 상점들이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 용봉초등학교, 용봉중학교 등이 인근에 소재하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 녹지공간: 용봉산 등 인근 녹지 공간 접근성이 양호하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 상가 및 편의시설이 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

* 문화시설: 광주비엔날레전시관이 가까워 문화생활을 즐기기에도 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무와 담보로 묶인 다른 부동산의 매각 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인의 보증금이 160,800,000원으로 적지 않으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다. 다만, 낙찰 후 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경매 절차 및 명도: 강제경매 절차의 특성상, 채권자 및 이해관계인의 변제 순위에 따라 매각이 취소되거나 변경될 가능성은 희박하나, 법원 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 기존 점유자(임차인)의 명도 과정은 상황에 따라 다소의 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 인근에 각종 생활 편의시설 및 교육 시설, 녹지 공간이 잘 갖추어진 주거지역에 속해 있습니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 271,000,000원, 최근 시세는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 파악됩니다. 등기부상 채권 총액은 224,880,000원이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금은 매각으로 인해 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 주변에 혐오시설이 없는 점도 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 용봉동 일대는 오랜 기간 안정적인 주거 선호도를 유지해온 지역입니다.

* 적정 감정가 및 시세: 감정가와 현재 시장 시세가 유사한 수준으로, 급격한 가격 하락 위험이 적습니다.

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 아파트에 속하여 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 주변 편의시설 및 녹지: 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수하며, 용봉산 등 녹지 공간이 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 현재 감정가는 271,000,000원이며, 최근 실거래가 조사를 통해 파악된 인근 유사 면적 아파트의 시세는 250,000,000원에서 280,000,000원 수준입니다.

채권 총액 및 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 98% 수준인 243,900,000원 ~ 265,580,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 투자 수익률 및 경쟁 상황을 감안하여 최종 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.