나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30812 [1] 광주광역시 광산구 연산동 310-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 연산동 소재 '두산마을'에 위치하고, 부근은 자연부락 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하나, 시외곽 지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 단독주택부지로 이용중이고, 일부 지상에는 대나무 등이 자생중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역(2016-10-01)이고, 제1종지구단위계획구역, 가축 사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후면 '건물감정평가요항표' 참조바람. 2) 기타사항: 본건 일부 지상에 식재되어 있는 감나무 및 동백나무 등의 수목과 자생중인 대나무 등은 거래관행 등을 감안하여 토지가격에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가): 본건은 목조 시멘트기와지붕 및 블럭조 스레이트지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄷ)) 이 소재함.

공부와의 차이

1) 일련번호(2-가): 귀 제시목록상 목조 시멘트기와지붕이나, 현황은 목조 시멘트기와 지붕 및 블럭조 스레이트지붕이고, 면적은 17평7홉(약58.51㎡)이나, 일반건축물대장상 면적은 증축 등의 사유로 90.83㎡임. 2) 일련번호(2-나,2-다): 현황 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 공가상태로서 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시 이해관계 인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(2-가) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ,ㄴ))의 일부는 의뢰외 인접지상 에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2.의 공부상 '목조 시멘트기와지붕 '이나 현황은 '목조 시멘트기와 지붕 및 블럭조 스레이트지붕'이고, 면적은 17평7홉(약 58.51㎡)이나 일반건축물대장상 면적은 증축등의 사유로 90.83㎡ 임
- 목록2.의 부속잠실 및 부속돈사는 현황상 멸실됨
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30812 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30812 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 연산동 310-1

용도: 단독주택

감정가: 180,895,390원

토지면적: 327.00㎡ (약 98.92평)

건물면적: 106.45㎡ (약 32.20평)

건물 제시외면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 연산동 소재 '두산마을' 인근에 위치하며, 주변은 자연부락 및 농경지로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근 간선도로변 시내버스 승강장 위치 등으로 인해 보통 수준입니다. 토지는 사다리형에 유사한 형태이며, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 본 건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(김은숙, 2026-01-09)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 관련 정보 없음.

* 말소되는 권리:

* 토지 등기부: 소유권이전 (오갑례, 김승렬), 근저당권 (김은숙, 말소기준권리), 가압류 (중소기업은행), 임의경매 (김은숙).

* 건물 등기부: 소유권보존 (김동섭), 소유권이전 (김승렬), 근저당권 (김은숙, 말소기준권리), 가압류 (삼성카드, 중소기업은행), 임의경매 (김은숙).

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 신철구 (대항력 있음). 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2006-03-07.

* 인수 보증금 합계: 0원.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 광산구 연산동 지역은 자연부락과 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설의 발달은 제한적입니다. 주변은 주로 주거 기능 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설이나 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

2.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통은 인근 간선도로변 버스 승강장을 이용해야 하는 수준으로, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

* 주변 시설: 인근에 학교(예: 연동초등학교, 대반초등학교 등)가 있으나, 통학을 위해서는 차량 이용이 권장될 수 있습니다. 병원 및 대형 쇼핑 시설은 광산구 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 신철구 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액은 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건축물 공부와의 차이:

* 건물(목록2)의 경우, 공부상 '목조 시멘트기와지붕'이나 현황은 '목조 시멘트기와 지붕 및 블럭조 스레이트지붕'이며, 면적 또한 17평 7홉(약 58.51㎡)에서 일반건축물대장상 90.83㎡(약 27.47평)으로 차이가 있습니다. 이는 증축 등의 사유로 발생한 것으로 추정됩니다.

* 목록2의 부속건물(잠실 및 돈사)은 현황상 멸실되었습니다.

* 인접지 경계 문제: 건물(기호 (가,나))의 일부가 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전 제6구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 농경지가 있어 축사 등 가축 사육 제한 구역에 해당될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 연산동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 주변 환경은 자연부락 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임 정보가 0원으로 신고되어 있어 명도 시 추가 확인이 필요합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 면적 및 재질의 차이, 부속건물의 멸실, 인접지 경계 추정 등 현장 확인 및 추가 조사가 필수적인 물건입니다. 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다.

2.7. 투자 포인트

* 광산구 연산동 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

* 토지 및 건물을 일괄 매각으로 취득하여 활용할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,895,390원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 직접적인 감액 요인은 없습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 현황과 공부상 차이, 제시외 건물의 멸실, 인접지 경계 추정 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

주변 유사 단독주택의 시세는 감정가와 유사하거나 조금 높은 수준으로 파악됩니다. (예: 광산구 연산동 지역의 토지 면적당 단가는 22.1만원/평으로 전년 대비 변동이 있었으나, 유사 물건의 가격대는 1억 5천만원에서 2억 5천만원 선으로 추정됩니다.)

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 답사를 통한 정확한 건물 상태 확인, 임차인과의 협의 내용, 그리고 최신 시세 변동 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.