나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30876 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 '한빛타워 6층 601호와 602호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상업. 업무지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물(사용승인일: 2015.5.26)건물내 기호1) 6층 601호, 기호2) 6층 602호로 외벽: 외장석재, 강화유리 등 내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 제타줌바, 기호2: 사무소(가원엔지니어링))로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선의 도로, 남측으로 왕복2차선 도로, 서측으로 보행자도로 (노폭 약 8미터)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

1) 본건 건물의 1층 면적은 974.41㎡이나 집합건축물대장상 면적은 1,717.85㎡로 정정됨. 2) 본건 기호2)는 공부상 1동이나 현황은 조립식 칸막이로 602-1호, 602호-2호, 602-3호로 구분됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1)과 기호2) 602-2호는 임대중이며, 기호2) 602-1,3)호 내부에 집기 등이 소재하나 임대여부는 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30876 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 6층 601호, 602호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 (사용승인일: 2015.5.26)

건물면적: 175.11㎡ (약 52.97평)

건물지분: 175.11㎡ (약 52.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 토지 정보

토지면적: 45.70㎡ (약 13.82평)

토지지분: 45.70㎡ (약 13.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.5. 감정가

감정가: 286,000,000원

2.6. 구분건물감정평가요항표 요약

* 위치 및 주위환경: 나주혁신도시 내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상업·업무지대이나 성숙도는 낮은 편임.

* 교통상황: 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 601호, 602호. 외벽은 외장석재, 강화유리 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감 등. 창호는 새시창임.

* 이용상태: 근린생활시설 (601호: 제타줌바, 602호: 사무소(가원엔지니어링))로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 시설되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 상업용 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측 왕복 6차선 도로, 남측 왕복 2차선 도로, 서측 보행자도로(폭 약 8미터)와 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

* 공부와의 차이:

1) 본건 건물의 1층 면적은 974.41㎡이나 집합건축물대장상 면적은 1,717.85㎡로 정정됨.

2) 본건 기호2(602호)는 공부상 1동이나 현황은 조립식 칸막이로 602-1호, 602호-2호, 602호-3호로 구분됨.

* 기타참고사항: 기호1호(601호)와 기호2호(602-2호)는 임대 중이며, 기호2호(602-1, 602-3호) 내부에 집기 등이 소재하나 임대 여부는 확인하지 못했음.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내에 위치하여 행정, 상업, 업무 기능이 복합된 지역에 속함.

* 주변 환경: '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 자리하며, 근린생활시설 등이 주로 분포하는 상업·업무지대를 형성하고 있으나, 지역의 성숙도는 아직 낮은 편임.

* 교통 접근성: 나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근이 매우 용이함. 또한, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리함.

* 도로 접근성: 북측으로는 왕복 6차선 도로, 남측으로는 왕복 2차선 도로, 서측으로는 폭 약 8미터의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없음.

* 도시 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 토지이용계획상 입지 조건이 양호함. 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

* 혐오시설 확인: 조사된 자료 상으로는 나주혁신도시 내에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 지역에서 축사 악취 관련 민원이 간헐적으로 보고된 바 있음. 이는 향후 거주 또는 사업 운영 시 고려할 사항이 될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-02-08

* 확정일자: 2026-04-07

* 배당신고일자: 2026-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 관련하여 인수되는 금액은 없음.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광주농업협동조합, 2016-04-28 접수, 채권금액 305,500,000원). 이 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 현재 진행 중인 경매: 갑9 임의경매 (광주농업협동조합, 2026-03-25 접수, 채권금액 474,596,056원).

* 기타 권리: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 등이 확인됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공고된 내용 상으로는 지상권만 명시되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않음. 현재까지 파악된 정보로는 인수해야 할 부담은 없어 보임.

* 등기부채권 총액: 305,500,000원 (말소기준권리 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 나주혁신도시 내 상업·업무지대에 위치하며, 근린생활시설이 주를 이루는 지역임.

* 업종 현황: 현재 601호는 '제타줌바'로, 602호는 '가원엔지니어링' 사무소로 이용 중임. 이는 해당 지역의 상권 특성을 반영함.

* 성숙도: 상업·업무지대이나, 지역의 전반적인 성숙도는 아직 낮은 편이라는 평가가 있음. 이는 향후 상권 발전 가능성을 시사함.

* 주변 시설: 빛가람동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리함. 나주혁신도시는 한국전력 본사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전해 왔으며, 에너지 관련 산업 및 연구기관이 자리 잡고 있어 관련 수요가 있을 것으로 예상됨. 또한, 복합혁신센터, 생활SOC 복합센터 등이 건설 및 운영될 예정이어서 점차 생활 편의 시설 및 문화 시설이 확충될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 문화 및 편의시설: 나주혁신도시는 다양한 공공기관 이전과 함께 정주 여건 개선을 위한 노력이 이루어지고 있음. 복합혁신센터에는 수영장, 평생학습관, 청소년문화센터, 다목적 체육관 등이 들어설 예정이며, 생활SOC 복합센터에는 로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등이 포함될 계획임. 빛가람전망대, 호수공원 등 휴식 공간도 마련되어 있음.

* 교육 환경: 혁신도시 조성 초기에는 중학교 이후의 교육 환경에 대한 우려가 있었으나, 교육 및 정주 여건 개선을 위한 지속적인 노력이 이루어지고 있음.

* 의료 시설: 나주 시내 및 인근 지역의 의료 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부와의 차이:

* 6층 602호는 공부상 '1동'이나 현황은 조립식 칸막이로 3개 호실(602-1, 602-2, 602-3호)로 구분되어 있음. 이는 향후 건물 관리에 있어 주의가 필요할 수 있음.

* 1층 면적 관련 공부와의 차이점도 명시되어 있으나, 매각 대상이 6층이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보임.

* 지역 상권 성숙도: 상업·업무지대이나 성숙도가 낮은 편이라는 점은 공실 위험 또는 임대 수익률 저하 가능성을 내포함.

* 악취 민원: 혁신도시 인근 축사로 인한 악취 관련 민원이 보고된 사례가 있어, 해당 지역의 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 교통 및 도로 접근성이 우수하며, 나주혁신도시 개발 계획에 따라 점차 정주 여건 및 상권이 개선될 가능성이 있는 지역임. 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 현재 임대 중인 호실도 있어 즉시 수익 창출이 가능함. 다만, 공부와의 차이점 및 상권의 낮은 성숙도, 인근 지역의 악취 민원 사례 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 권리 관계는 명확하여 인수할 권리는 없어 보이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 분석상 안전함.

1.7. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 미래 가치: 정부 주도 하에 조성된 혁신도시는 지속적인 개발과 인구 유입을 통해 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있음.

* 편리한 교통 및 도로망: 우수한 교통망은 입주민 및 방문객 접근성을 높여 상업 시설의 활성화에 기여할 수 있음.

* 확충되는 생활 인프라: 복합혁신센터, 생활SOC 복합센터 등 생활 편의 및 문화 시설 확충 계획은 지역의 매력도를 높일 것으로 기대됨.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 제외)가 없어 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 제시된 정보를 종합적으로 고려하여 본 물건의 가치를 판단해야 합니다. 예상 입찰가는 입찰자의 투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 감정가를 기준으로 하되, 상권의 성숙도, 건물 공부와의 차이, 잠재적 리스크 등을 반영하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.