나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30840 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: V만연 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레전시관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제102동 제3층 제302호로, 2016년 05월 27일 사용승인 되었으며, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 및 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 15미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로 및 동측으로 노폭 약 10 미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30840 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평) - 전용면적 (공급면적 정보 없음)

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보상 강제경매 신청 채권자)

사용승인일: 2016년 05월 27일

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레전시관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 인근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 남측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

문화시설 접근성: 광주비엔날레전시관이 인근에 위치하여 문화 예술 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 광주시는 비엔날레 전시관 일대를 문화거리로 조성하는 사업을 추진 중으로, 지역의 문화적 가치가 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권 보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

* 근저당: 우리은행 (64,080,000원) - 말소기준권리 (2016-06-03)

* 주택임차권: 신 (보증금 160,800,000원, 차임 0원) (전입 2024-08-21, 확정 2016-06-10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (158,830,000원) (2026-03-23)

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-21

* 확정일자: 2016-06-10

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주비엔날레전시관 인근에 위치하여 문화 및 예술 관련 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되며, 전통상업보존구역으로도 지정되어 있어 지역 상권의 특색을 유지하고 일부 업종의 난립을 방지하는 역할을 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본건 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 남측 및 동측의 넓은 도로를 통해 시내외 주요 교통망으로의 연결이 편리합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 광주비엔날레 인근이라는 지리적 이점으로 문화 시설 접근성이 높습니다.

주변 환경: 아파트 단지 및 주택가에 인접해 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택임차권의 확정일자(2016-06-10)가 건물 사용승인일(2016-05-27)보다 앞서 기재되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 이는 등기부 기재 오류일 가능성이 있으나, 실제 임대차 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으므로 법적 위험은 없습니다.

전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 해당 지역 내에서의 특정 업종 사업 확장이나 신규 창업에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, '광주비엔날레전시관' 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 차량 접근성이 양호하며 주변 도로망 이용이 편리합니다.

등기부상 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

또한, 광주시의 비엔날레 연계 문화거리 조성 계획 등 주변 개발 호재는 본건의 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주비엔날레 인근이라는 문화 예술적 가치와 지역 발전 가능성.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 전혀 없어 안전하게 취득 가능한 물건.

* 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 접근성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 인수되는 권리가 없어 감정가를 기준으로 시세 및 주변 경매 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 본건의 현재 시세, 향후 개발 가능성, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.