나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30844 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하는 '용봉동 도나우270' 제102동 제404호(전유면적: 56.9432㎡)로서, 주위는 공원, 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제17층 건 중 제4층 일부 (제102동 제404호)로서, 2016년 05월 27일 사용승인되었으며, 외벽 : 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복2차선 간선도로, 동측으로 폭 약 10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용봉동 1475 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '주식회사 심산건설' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2026타경30844 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 용봉동 1475번지에 위치한 용봉동 도나우270 아파트 102동 4층 404호입니다.

해당 물건은 아파트로 사용 중이며, 2016년 5월 27일 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 265,000,000원입니다.

토지 면적은 34.33㎡(약 10.38평)이며, 건물 면적은 56.94㎡(약 17.23평)입니다. 이 면적은 전용 면적을 기준으로 합니다. 공급 면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공원, 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 단지는 남측으로 왕복 2차선 간선도로, 동측으로는 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 및 전통상업보존구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 3일에 접수된 우리은행의 근저당권(금64,080,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 약 224,880,000원입니다.

주택임차인으로는 최선경 씨가 있으며, 보증금 160,800,000원, 차임 0원입니다.

임차인 최 씨는 2020년 4월 6일 전입하였고, 2018년 10월 31일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 9월 5일입니다.

권리분석 결과, 임차인 최 씨는 대항력이 없는 것으로 나타났으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수할 부담으로 남지 않음을 의미합니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을2)은 모두 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 기능은 확보되어 있습니다.

다양한 주거 형태와 상업 시설이 복합적으로 자리하고 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

교통 접근성이 양호하여 상업 시설 이용이 편리하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '용봉제'와 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 공원, 주택가, 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 전통상업보존구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등 개발 및 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. 관련 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

건축물 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축이나, 건물의 노후화 상태, 내부 마감 상태, 설비의 정상 작동 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하고 잠재적 수리 비용을 고려해야 합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 본 조사에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

권리 관계가 명확하고, 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금, 미납 관리비 등)이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다.

신축급 아파트로서 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

다만, 전통상업보존구역에 해당한다는 점은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 낙찰자의 위험 부담이 매우 적습니다.

실거주 적합성: 2016년 준공된 아파트로, 기본적인 주거 환경이 우수합니다.

자연 친화적 환경: '용봉제' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 265,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 아파트 시세, 단지 내 유사 면적대의 매물 현황 등을 추가로 조사하여 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 일반적으로 본 물건과 같이 권리상 문제가 없고 입지가 보통 이상인 경우, 감정가의 80%~100% 범위에서 경합이 이루어지는 경우가 많습니다.

현재로서는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여, 대략적으로 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.