나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2579 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 에이동 3층304호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국농어촌공사" 동측 인근에 위치한 "스마트파크지식산업센터 제에이동 제3층 제304호" 로서, 주위는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제304호로서, 외벽 : 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 공장(지식산업센터)임.

설비내역

본건은 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형 평지이며, 상업 및 업무용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2579 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 에이동 3층304호

용도: 지식산업센터

감정가: 152,000,000원

토지면적: 52.87㎡ (약 16.00평)

건물면적: 66.38㎡ (약 20.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정됨, 을1 근저당권자)

토지지분: 52.872㎡

건물지분: 66.3825㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

작성일: 2026-08-27

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국농어촌공사" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: "스마트파크지식산업센터 에이동 제3층 제304호"이며, 주위는 미성숙 상가지대이나 한국농어촌공사, 전력거래소, 한국방송통신전파진흥원 등 다수의 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 확보될 수 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2022-03-30 접수)

권리분석 결과: 등기부등본상 갑구의 가압류, 압류 등 및 을구의 근저당권은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리가 말소될 경우 함께 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 강태호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-08

* 확정일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강태호 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 명도 진행 시 관련 사실 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 586,012,925원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 빛가람동 일대는 "미성숙 상가지대"로 평가되고 있으나, 주변에 다수의 공공기관 및 혁신도시 업무시설이 밀집하고 있어, 장기적으로는 관련 업종 종사자들을 대상으로 한 안정적인 상권 형성 가능성을 가지고 있습니다. 현재 공실률 및 임대료 수준은 별도의 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에는 한국농어촌공사를 비롯하여 전력거래소, 한국방송통신전파진흥원, 한국인터넷진흥원, 우정사업정보센터 등 다수의 공공기관 및 업무 시설이 밀집해 있어 관련 종사자들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 지역 내 상업 시설, 은행, 식당 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 쇼핑몰 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되어 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미성숙 상권: 현재 "미성숙 상가지대"라는 점은 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승까지 다소 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당한 수준으로, 이는 채무 관련 복잡한 이해관계가 존재할 가능성을 나타냅니다. 다만, 본건은 임의경매이므로 채권자의 채권 회수를 위한 매각 절차가 진행 중입니다.

임대 관계 미상: 명확한 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. (현재 임차인은 대항력이 없으며 보증금/차임이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 관계 확인은 필수입니다.)

공실 위험: 지식산업센터의 특성상 경기 변동이나 지역 내 수요 변화에 따라 공실이 발생할 경우, 공실 기간 동안 관리비 등 고정적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원 2026타경2579호로, 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 스마트파크지식산업센터 내 지식산업센터입니다. 주변에 다수의 공공기관 및 업무 시설이 밀집해 있어 장기적인 발전 가능성이 있으며, 차량 접근성 및 도로 여건 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않았고 등기부상 채권 총액이 높다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인 강태호 씨는 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이므로 명도 과정에서의 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

정부의 공공기관 이전 정책으로 인한 나주 빛가람혁신도시의 지속적인 성장 잠재력.

주변 업무단지 밀집으로 인한 잠재적 임차 수요 확보 용이성.

매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석.

지식산업센터로서 기업 활동에 적합한 업무 환경 제공 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 인수 금액은 없습니다.

예상 입찰가는 현재 물건의 시장 시세, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 임대 가능성, 공실률, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 파악된 "미성숙 상권" 및 높은 채권 총액과 같은 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.