나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30854 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 22층2216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치하는 "로머스파크주건축물" 제22층 제2216호로서, 주위는 업무시설 및 상업용건물등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층~지상25층 건 내 제22층 제2216호로서, 외벽 : 대리석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호(1)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지로서, 업무시설 및 상업시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

금남로4가 79-1 :중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-06-10)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임
“주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30854 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30854 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 22층2216호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 113,000,000원

* 건물 면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

* 토지 면적: 3.79㎡ (약 1.15평) (토지지분: 3.7943㎡)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 건축년도: 2021년

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층~지상25층 건물 내 제22층 제2216호

* 외벽: 대리석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 개별 인테리어 마감

* 창호: 샷시창

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 설비 내역

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

1.4. 토지 관련 사항

* 토지 형상 및 이용 상태: 일단의 부정형 평지로서, 업무시설 및 상업시설로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 (단, 대항력은 없음).

* "주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출되었습니다.

* 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치하는 "로머스파크주건축물" 제22층 제2216호입니다.

* 주위는 업무시설 및 상업용건물 등이 소재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 고흥군수산업협동조합의 가압류 (접수일자 2024-03-26, 갑6)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (고하영, 보증금 110,000,000원, 접수일자 2023-08-25)

* 부산지방검찰청의 압류 (접수일자 2026-02-06, 갑8)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (접수일자 2026-03-24, 갑9)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고하영 (이름: 고*)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권.

3.3. 권리분석 의견

* 임차인 고하영 씨는 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다.

* 제출된 확약서에 따라, 임차인은 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의합니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총 채권액은 1,839,470,710원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 금남로4가 지역은 광주의 중심 상업 및 업무 지구로, 다양한 오피스, 상가, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

* 지하철 1호선 금남로4가역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 건물 내외부 환경

* 본건은 비교적 신축 건물(2021년 건축)인 로머스파크 주건축물 내부에 위치하여 깔끔한 환경을 제공합니다.

* 주변에 업무시설 및 상업용 건물들이 많아 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 금남로4가역(지하철 1호선)이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 버스 정류장 또한 다수 위치하여 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 차량 접근성 또한 대로변에 위치하여 좋으며, 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* 상업 지구에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑 시설, 다양한 식음료 매장 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 여부

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 토대로 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다. (외부 지도 서비스 검색은 불가능합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

* 비록 대항력은 없으나, 임차권이 등기되어 있었던 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 확인이 필요합니다.

* 제출된 확약서 내용으로 보증금 인수 문제는 해소될 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 높은 채권 총액

* 총 채권액이 18억 원 이상으로 높은 편이나, 이는 강제 경매 개시 채권자(주택도시보증공사) 및 기타 가압류 채권자 등 다수의 채권이 설정되었기 때문입니다.

* 매각으로 인해 이러한 채권들은 소멸되므로, 낙찰자가 직접 부담할 채무는 아닙니다.

6.3. 명도 관련

* 대항력 없는 임차인과의 명도 절차는 비교적 원활할 것으로 예상되나, 예상치 못한 저항이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 양호하며, 감정가 대비 시세 분석 결과 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인 관련 사항은 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 중심 업무/상업 지구의 역세권 오피스텔로 높은 임대 수요 예상.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 상품 가치 우수.

* 대항력 없는 임차인 및 확약서 제출로 인한 권리 관계 명확성.

* 감정가 대비 시세 분석 결과, 추가적인 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 유사 면적 오피스텔의 직거래 사례가 29.7965㎡ 기준으로 95,000,000원에 거래된 점을 고려하였습니다. 본건의 감정가는 113,000,000원이지만, 시장 거래가격을 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금 인수 없음)

* 예상 입찰가: 105,000,000원

* 산정 근거: 최근 유사 면적 거래 사례(95,000,000원)와 감정가(113,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 감안한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.