나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10301 [1] 경상남도 거제시 옥포동 527-4 옥포마리나아파트 1호동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '일운초등학교'의 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주상 혼용지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 6~7미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(지세포 항관광시가지구역).

제시목록 외의 물건

본 건 지상에 제시 외 건물 2개 동 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건은 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우므로 전체 토 지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물의 위치 등을 고려할 때, 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바람. 3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문 적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인: 1996.11.20.)로서, 외벽: 적벽돌 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 및 페인팅 마감 외, 창호: 알루미늄 및 PVC 창호임.

이용상태

일반건축물대장상의 용도는 '1층: 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층: 제2종근린생활시설, 3층: 단독주택(방 2, 주방 및 마루, 욕실, 계단실 등)'임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방 설비(3층) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 건물은 건물의 특정한 부분을 배타적으로 점유하여 이용하는 구분소유적 공유관계 의 건물인 것으로 탐문 조사되는바 응찰 시 반드시 재확인 바람. 2) 본 건 건물 일부에 누수 흔적 존재하니 참고 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하는 '옥포초등학교'의 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 805호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 외, 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호 외.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등')로 이용 중 임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 남서측으로 왕복 5차로 도로에, 남측으로 왕복 3~4차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(일방통행)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

# 527-4대: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m ~30m)(2020-06-11)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리 구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역). # 527-11대: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시 가지구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10301 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 감정가: 75,000,000원

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1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 527-4 옥포마리나아파트 1호동 8층805호

* 토지 면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

* 토지 지분: 36.08532912918949㎡

* 건물 면적: 78.63㎡ (약 23.79평)

* 건물 지분: 78.63㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

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1.3. 건물 정보

* 건물 명칭: 옥포마리나아파트

* 동/호: 1호동 8층 805호

* 사용승인일: 1991년 01월 01일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물

* 용도: 아파트 (집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등'으로 이용 중)

* 총 세대수: 120세대

* 최고 층수: 15층

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1.4. 기타 정보

* 토지 제시외 건물: 2개 동 소재 (감정평가 시 관찰감가법 병용, 토지 가치 형성에 미치는 영향 없다는 점 참고)

* 임대 관계: 미상

* 공부와의 차이: 없음

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하며, 옥포초등학교의 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성된 지역임.

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2.2. 교통 환경

* 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통임.

* 본 건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 5차로 도로에, 남측으로 왕복 3~4차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

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2.3. 토지 이용 계획

* 본 건 토지(527-4번지)는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 등으로 구역 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교, 옥포초등학교병설유치원), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)에 해당함.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을5 근저당 (능포새마을금고, 2018.02.28. 접수)

* 매각으로 인한 소멸 권리: 을5, 을6 근저당, 갑2 강제경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

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3.2. 임차인 현황

* * 김주현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-23

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

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3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 다수 분포하며 주거 및 상업 복합 지역임.

* 옥포항 항만 시가지구역으로 지정되어 있어 관련 상업 활동 및 지역 개발 잠재력 기대.

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4.2. 편의 시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

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4.3. 혐오 시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 환경

* 옥포초등학교, 옥포초등학교 병설유치원이 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함. (일운초등학교도 인근에 소재)

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5.2. 교통 및 접근성

* 주요 도로망(왕복 5차로, 3~4차로)에 접해 있어 차량을 통한 접근성이 우수함.

* 대중교통 이용 역시 편리한 수준임.

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5.3. 기타 생활 편의

* 주변 지역은 거주민을 위한 다양한 편의시설이 잘 갖추어진 편임.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 상태

* 건물 일부 누수 흔적이 존재함.

* 건물은 1991년 사용승인되어 노후화 가능성을 고려해야 함.

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6.2. 토지 관련

* 토지 지상에 제시외 건물 2개 동이 소재함. (감정평가 시 토지 가치 형성에 영향 없다고 판단되었으나, 향후 철거 또는 원상복구 필요 여부 확인 필요)

* 공유지분 토지로서 정확한 위치 및 경계 확인에 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있음.

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6.3. 임대차 관계

* 현재 임대 관계는 미상임. (입찰 전 임대차 여부 및 조건 재확인 필수)

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6.4. 건물 이용 상태

* 건물은 구분소유적 공유관계로 탐문 조사되었으므로, 실제 이용 상태 및 경계에 대한 재확인이 필요함.

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7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 옥포마리나아파트 1호동 8층 805호로, 아파트로서의 기본적인 주거 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 우수함. 감정가는 75,000,000원이며, 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸되어 권리상 문제는 없을 것으로 보임. 단, 건물 일부 누수, 제시외 건물 존재, 토지 경계 불명확, 건물 구분소유 관계 등 잠재적 리스크 요인이 일부 존재하므로 철저한 사전 조사와 확인이 요구됨. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 또한 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

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8. 투자 포인트

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8.1. 입지적 장점

* 거제시 옥포동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 옥포항 항만 시가지구역으로 지정되어 있어 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

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8.2. 권리 분석

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 행사 및 명도에 큰 어려움 없을 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없음.

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8.3. 가격 메리트

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보임. (특히 동일 면적 78.63㎡ 사례가 6,000만원에 거래됨)

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

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9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 정보 분석 결과, 본 건과 동일 면적(78.63㎡)의 거래 사례가 2026년 1월에 6,000만원에 있었습니다. 감정가 75,000,000원과 비교했을 때, 본 물건은 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 건물 일부 누수, 제시외 건물 존재 등 일부 하자를 고려하고, 낙찰 경쟁률을 감안할 때, 6,500만원에서 7,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 6,700만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.