나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10450 [1] 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 "부대사거리" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 전원주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 소재하여 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 및 제시외 물건 등 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 일반목구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽: 징크판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 치장재 마감 등, 창호: 샷시 창호 구조 등임.

이용상태

일련번호(2): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2): 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(ㄱ 보일러실, ㄴ 태양광발전설비, ㄷ 수목) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10450 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-25

용도: 단독주택

감정가: 641,935,200원

토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

건물면적: 179.04㎡ (약 54.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

1.1. 물건 상세정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 15.40㎡

매각 포함 제시외: 보일러실, 태양광발전설비, 수목

1.2. 감정평가 요약

토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 "부대사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 소재하여 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 대체로 정방형의 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

건물 감정 요항표

구조: 일반목구조 판넬지붕 2층 건물입니다.

외벽: 징크판넬 및 드라이비트 마감 등입니다.

내벽: 벽지도배 및 치장재 마감 등입니다.

창호: 샷시 창호 구조 등입니다.

이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

주변 환경: "부대사거리" 북동측 인근에 자리하며, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역으로 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까운 거리에 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 도로: 토지는 대체로 정방형이며, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획: 해당 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 (말소기준권리: 구즉신용협동조합 근저당, 접수일자 2025-05-27)

토지 등기부 요약

소유권 이전: 김선희(2004-01-08), 박종선(2004-10-27), 임효정(2019-12-19)

근저당: 구즉신용협동조합(420,000,000원, 2025-05-27), 고철훈(180,000,000원, 2025-10-21)

가압류: 주식회사공업사스토어(122,575,827원, 2025-10-23), 신한카드주식회사(8,415,663원, 2026-03-17), 신용보증기금(136,000,000원, 2026-04-15)

임의경매: 고철훈(180,000,000원, 2026-03-16)

등기부 채권 총액: 866,991,490원

건물 등기부 요약

소유권 보존/이전: 박종선(2007-06-21), 임효정(2019-12-19)

근저당: 구즉신용협동조합(420,000,000원, 2025-05-27), 고철훈(180,000,000원, 2025-10-21)

가압류: 신한카드주식회사(8,415,663원, 2026-03-17), 신용보증기금(136,000,000원, 2026-04-15)

임의경매: 고철훈(180,000,000원, 2026-03-16)

등기부 채권 총액: 744,415,663원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (본건 이용 상태상 임차인이 있을 수 있으나, 등기부상 인수되는 보증금은 없습니다. 정확한 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 필수입니다.)

주의: 임대 관계 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "부대사거리" 인근의 전원주택 및 농경지 지역에 위치하여, 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 차이가 있습니다.

주변 환경으로 보아, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 편의시설(마트, 식당 등)이 산재해 있을 가능성이 있습니다.

전원주택 단지 형성 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 정확한 정보는 현장 확인이 필요하나, "부대사거리" 인근에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

주거 환경: 주변이 전원주택과 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다. 도심의 번잡함을 피해 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명(전원주택, 농경지)으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 최종 확인을 위해 현장 답사가 필수적입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하므로, 건축 및 개발 시 건폐율, 용적률 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 확인이 필요합니다.

미상 임대관계: 임대 관계 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 예상치 못한 보증금 인수 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 상당하므로, 낙찰 후 명도 과정 및 권리관계 정리에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 부대동에 위치한 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점에서 개인 주거용으로 적합하며, 향후 활용 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 외의 권리가 말소되지 않는 경우 인수될 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

임차인 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 미상 임대 관계에 대한 정확한 확인은 필수입니다.

감정가는 6억 4천여만 원 수준이며, 주변 아파트 매매가와는 차이가 있지만 단독주택 및 넓은 토지의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 단독주택 거주: 쾌적한 환경과 넓은 토지를 바탕으로 여유로운 주거 생활을 영위할 수 있습니다.

일괄매각 및 제시외 포함: 제시외 건물(보일러실, 태양광발전설비) 및 수목까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 별도 비용 없이 바로 활용 가능합니다.

지역 개발 가능성: 전원주택 및 농경지 지역의 특성상, 향후 지역 개발 추진에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 641,935,200원입니다.

주변 유사 부동산(연립, 다세대)의 최근 매매가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천5백만원 수준이나, 본건은 단독주택으로 넓은 토지를 포함하고 있어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 480,000,000원 ~ 545,000,000원

권장 입찰가 (참고용): 약 510,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.