나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3355 [1] 경상북도 성주군 선남면 도흥리 320-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 도흥리 소재 "신흥리마을" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호가,다) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 처마고 : 약 9미터임. 주기둥 : H-Beam( T : 450 x 200 mm, 244 x 175mm) 벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등. 바닥 : 칼라하드너 및 일부 자기질타일 등 마감. 천정 : 철골트러스노출 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 기호나) : 일반철골구조 판넬지붕 2층건물로서, 외벽 : 징크판넬 마감. 내벽 : 목재인테리어 및 벽지, 자기질타일 등 마감. 바닥 : 폴리싱타일 및 자기질타일 등 마감. 천정 ; 아스칼텍스 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호가, 다) : 공장. 기호나) : 사무실.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나, 토지의 가격에 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인들 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3355 (1)

소재지: 경상북도 성주군 선남면 도흥리 320-5

용도: 공장

감정가: 4,168,336,000원

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 7,358.00㎡ (약 2,226평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 제한구역 및 전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 1,700.88㎡ (약 514평)

건물 제시외 면적: 251.00㎡

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층 (기호 가, 다) 및 2층 (기호 나), 처마고 약 9미터 (공장 및 사무실 용도)

총 건물 면적(제시외 포함 시): 1,951.88㎡ (약 591평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 경상북도 성주군 선남면 도흥리 소재 "신흥리마을" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 해당 지역은 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역 산업 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2022년 7월 20일자 신한은행 근저당권 (을3).

총 등기부채권액: 5,412,550,000원.

등기부상 주요 권리: 소유권 이전 내역, 다수의 근저당권(신한은행, 대구은행), 가압류(신용보증기금), 압류(성주군, 김천세무서장) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차 관계 미상의 임차인들이 존재하며, 다음의 임차인이 확인되었습니다.

* SANTOSOHANDIK: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-06-07, 대항력 없음.

* 이경희: 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2024-03-27, 대항력 없음.

* 주식회사동신피엠피: 보증금 5,000,000원, 차임 1,100,000원, 사업자등록일 2021-05-27, 대항력 있음.

* 주식회사크린분체산업: 보증금 30,000,000원, 차임 6,000,000원, 사업자등록일 2022-10-26, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인의 총 보증금 합계: 35,000,000원 (5,000,000원 + 30,000,000원).

주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 불명확).

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 대부분의 권리 (말소기준권리 이하).

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인의 보증금 총 35,000,000원.

4. 상권 분석

본 물건은 성주군 선남면의 공업 지역 및 농경지 혼재 지역에 위치한 공장입니다. 주변에 다른 공장들이 존재하며, 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 산업 활동이 집중될 가능성이 있습니다. 간선도로와의 접근성이 좋아 물류 유통 측면에서 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

해당 물건은 공장 밀집 지역 또는 농경지 인근에 위치하여, 일반적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 다양한 상업 시설 등)은 다소 부족할 수 있습니다. 근로자들의 편의를 위한 별도의 시설 마련 또는 인근 지역 시설 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원이 인수될 수 있어, 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

* 상가건물임대차현황서에 기재된 임대차 관계 미상의 임차인들이 존재할 가능성이 있으며, 이들에 대한 추가적인 조사 및 대응 방안이 필요합니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 업종 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 성주군 선남면 도흥리에 위치한 공장으로, 넓은 토지(7,358.00㎡)와 건물(1,700.88㎡, 제시외 251.00㎡ 포함 시 총 1,951.88㎡)을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 4,168,336,000원이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 35,000,000원 및 불명확한 지상권 등의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 복잡한 권리 관계와 임차인 문제, 토지 이용 제한 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 실용적인 공장 건물로, 생산 시설로서의 가치가 높습니다.

* 주요 도로와 인접하여 물류 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

* 산업형 성장관리구역 지정으로 향후 산업 클러스터 조성 등 발전 가능성이 있습니다.

* 권리 분석을 통해 인수되는 권리를 정확히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,168,336,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금은 총 35,000,000원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 보증금을 고려하고, 물건의 시장 가치, 주변 시세, 향후 활용 가능성, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.