나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10125 [1] 경상북도 경주시 효현동 1258 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~4, 6~10: 경주시 율동 소재 "경부고속도로 경주톨게이트" 북측 인근에 위치하며, 부근은 시가지 주변의 근교농촌 및 농경지대로서 농가주택, 전원주택, 전, 답 등이 혼재하고, 남측 인근으로 형산강의 지류인 대천이 흐르고 있습니다.

위치 및 주위환경

기호 5, 11: 경주시 율동 소재 "경부고속도로 경주톨게이트" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지 주변의 근교농경지대로서 농가주택, 전, 답 등이 혼재하고, 북측 인근으로 형산강의 지류인 대천이 흐르고 있습니다.

교통상황

시가지 근교지역으로서 간선대로 인근에 소재하여 대중교통사정이 편리하며, 기호 4, 8 토지는 차량출입이 가능하고, 기호 1~3, 6, 7, 9, 10 토지는 차량출입이 불가능합니다.

교통상황

시가지 근교지역으로서 간선대로 인근에 소재하여 대중교통사정이 편리하며, 기호 5, 11 토지는 막다른 도로에 접하여 차량출입이 쉽지 않습니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 3, 4, 7~10: 부정형, 기호 2, 6: 대략 사다리형 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 1, 3, 7, 9, 10: 전으로 이용 중이고, 기호 2, 6: 주거나지, 기호 4: 전 및 창고용지, 기호 8: 단독주택부지로 이용 중입니다.

형태 및 이용상태

기호 5, 11: 대략 사다리형 토지로서 평탄하게 조성되어 있으나 북서측 제방보다 저지이며, 공히 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 5: 동측으로 폭 3미터 정도의 콘크리트 포장도로(막다른 도로)에 접하고, 기호 11: 서측으로 구거를 낀 폭 3미터 정도의 콘크리트 포장도로(막다른 도로)에 접합니다.

인접 도로상태

기호 1~3, 6, 9, 10: 차량출입이 불가능한 세로에 접하고, 기호 4, 8: 차량출입이 가능하며, 기호 7: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 5: 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 침수위험지구 <자연재해대책법> 기호 11: 생산녹지지역, 특화경관지구, 하천(2021-07-08)(저촉), 가축사육제한구역 (2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역 (공장설립제한지역)<수도법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 하천구역<하천법>에 속합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4, 6~10: 보전녹지지역(2022-04-18) 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 침수위험지구<자연재해대책법> 기호 3: 보전녹지지역(2022-04-18), 하천(2021-07-08)(저촉) 가축사육제한구역(2023-06-08) (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 하천구역<하천법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 4 토지는 공부상 지목이 전이나 실제 일부 창고용지이고, 기호 10 토지는 공부상 지목이 하천이나 실제 전입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호 1, 4, 8 지상에 터널형 비닐하우스 1동이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 12: 시멘트벽돌조 콘크리트스라브지붕 단층으로 하부에 층고가 낮은 공간(기단층)이 있으며, 외벽: 몰탈 위 페인팅에 적벽돌치장쌓기 내벽: 벽지 및 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창 기호 ㄱ: 알미늄삿시조 아크릴판지붕 단층으로 기호 2 건물 벽체를 이용한 부합물이며, 벽체: 유리마감 바닥: 석판 붙임 기호 ㄴ: 경량철골조 강판지붕 단층으로 층고 4미터 정도에 벽체 없으며, 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㄷ: 철골조 판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: 사각파이프 벽체: 샌드위치판넬 붙임 창호: 하이사시 유리창 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 기호 ㄹ: 경량철골조 판넬지붕 단층으로 층고: 5미터 정도에 벽체: 판넬 붙임, 전면 벽체 없음 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㅁ: 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층으로 벽체: 몰탈 마감 및 일부 줄눈 노출 바닥: 콘크리트 마감입니다.

이용상태

기호 12: 단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 보일러실 등) 기호 ㄱ: 현관 기호 ㄴ: 차고 기호 ㄷ: 창고 기호 ㄹ: 건조실 기호 ㅁ: 창고

설비내역

기호 12: 급배수설비, 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회). 목록1,3,4,5,7,9,11 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환). 제시외 건물 포함. 단 목록2 지상 소재 '창고'는 매각제외, 법정지상권 성립여지 있음. 목록1,4,8 지상의 터널형 비닐하우스 1동 매각제외. 목록4,10의 공부상 지목은 각 '전', '하천'이나 실제는 각 '일부 창고용지','전'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 상세

* 사건번호: 경주지원 2026타경10125 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 효현동 1258

* 용도: 단독주택

* 감정가: 183,681,600원

* 토지 면적 (지분): 1367.3077㎡ (약 413.6평)

* 건물 면적 (지분): 11.09㎡ (약 3.35평)

* 건물 제시외 면적: 313.23㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO)

* 건축 허가일: 1996년 7월 30일

* 구조: 시멘트벽돌조 콘크리트슬래브지붕

* 주용도: 단독주택

3. 감정가 상세

* 총 감정가: 183,681,600원 (토지 및 건물 지분 일괄 감정)

4. 입지조건

5. 입지조건 상세

* 위치: 경상북도 경주시 효현동 1258번지에 소재하며, "경부고속도로 경주톨게이트" 북측 또는 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 시가지와 인접한 근교 농촌 및 농경지대로서, 농가주택, 전원주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다. 남측으로는 형산강의 지류인 대천이 흐르고 있습니다.

* 교통: 시가지 근교 지역으로 간선도로와 인접하여 대중교통 사정은 편리한 편입니다. 다만, 일부 토지는 차량 출입이 불가능하거나 막다른 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋지 않은 구간이 있습니다. 또한, 일부 토지는 맹지입니다.

6. 권리분석

7. 권리분석 상세

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2026년 3월 20일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 경매 완료 후 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 토지 등기사항 요약:

* 1987-03-16: 황보섭 소유권 이전

* 2025-03-10: 황보전 협의분할에 의한 상속 (소유권 이전)

* 2026-01-08: 황보웅 사해행위 취소 (소유권 일부 이전)

* 2026-03-20: 주식회사한빛자산관리대부 강제경매 (말소기준권리)

* 2026-03-30: 엠메이드대부 가압류 (말소 예정)

* 건물 등기사항 요약:

* 1996-12-24: 황보섭 소유권 보존

* 2025-03-10: 황보전 협의분할에 의한 상속 (소유권 이전)

* 2026-01-08: 황보웅 사해행위 취소 (소유권 일부 이전)

* 2026-03-20: 주식회사한빛자산관리대부 강제경매 (말소기준권리)

* 2026-03-30: 엠메이드대부 가압류 (말소 예정)

* 총 등기부채권액: 13,385,063원 (엠메이드대부 가압류)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대료나 보증금은 어느 정도인지 추가 확인이 필요합니다.

8. 상권분석

9. 상권분석 상세

* 본 물건은 시가지와 인접한 근교 농촌 지역에 위치하며, 주변에 전원주택 및 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 전원생활 및 농업 활동이 가능한 지역입니다.

* 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있어 상권 활성화 정도는 높지 않으나, 시가지 근교라는 점에서 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 경부고속도로 경주톨게이트 인근으로 물류 및 교통 연계성은 일부 확보됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

10. 생활정보

11. 생활정보 상세

* 교통: 시가지 근교로 간선도로 인접하여 대중교통 이용은 비교적 편리하나, 토지 일부의 접근성 제한은 불편 요인이 될 수 있습니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 시가지 근교 지역의 특성을 감안할 때 기본적인 마트, 병원, 학교 등은 일정 거리 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 대천(형산강 지류)이 흐르고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

12. 잠재적 리스크

13. 잠재적 리스크 상세

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건의 일부 토지(목록 1, 3, 4, 5, 7, 9, 11)는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 모두 지분으로 매각되므로, 소유권 행사 및 재산 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 경매 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. (행사 제한 1회)

* 법정지상권 성립 여지: 목록 2 지상 소재 '창고'에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. (해당 창고는 매각에서 제외되었으나, 권리 관계는 별도 확인 필요)

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 물건 토지는 생산녹지지역, 보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 침수위험지구, 하천구역 등 다수의 토지 이용 제한 및 관리 규제 지역에 속해 있어 건축이나 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 공부상 지목과 실제 이용 현황 차이: 기호 4 토지는 공부상 지목이 '전'이나 실제는 '일부 창고용지'로, 기호 10 토지는 공부상 '하천'이나 실제는 '전'으로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 접근성: 일부 토지는 맹지이거나 차량 진입이 어려운 세로에 접해 있어 접근성이 떨어집니다.

* 매각 제외 물건: 목록 2 지상 소재 '창고' 및 목록 1, 4, 8 지상의 터널형 비닐하우스 1동은 매각 대상에서 제외됩니다.

14. 종합 의견

15. 종합 의견 상세

본 물건은 경상북도 경주시 효현동에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 경부고속도로 경주톨게이트 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근교 농촌 및 농경지대가 주를 이루고 있습니다. 감정가는 183,681,600원입니다.

다만, 본 물건은 농지취득자격증명 제출 의무, 지분 매각으로 인한 공유자 관계, 법정지상권 성립 가능성, 복합적인 토지 이용 제한, 공부와 실제 이용 현황의 차이, 일부 토지의 낮은 접근성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

16. 투자 포인트

17. 투자 포인트 상세

* 경주 지역의 부동산 가치 상승 잠재력: 경주 지역의 관광 산업 발전 및 도시 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 근교 농촌 지역의 특성 활용: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층이나, 농업 관련 활동을 하려는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경부고속도로 접근성: 고속도로 접근성을 활용하여 물류 또는 사업 관련 입지로의 잠재력을 가질 수 있습니다 (단, 지역 규제 확인 필수).

18. 예상 입찰가

19. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 제출 필요, 법정지상권 성립 여지 등 여러 리스크 요인을 포함하고 있어 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 실제 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 어렵기에, 현재 시점을 기준으로 명확한 예상 입찰가를 제시하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 결정되나, 본 물건과 같이 리스크가 높은 경우 감정가 이하에서 결정될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항을 반드시 추가적으로 분석해야 합니다.

* 경주시 효현동 및 인근 지역의 최근 6개월~1년 간 토지 및 단독주택 지분 거래 사례 및 실거래가 분석

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 조사

* 공유자들의 성향 및 우선매수권 행사 가능성 타진

* 법정지상권 성립 여부에 따른 건물 가치 및 토지 사용료 산정

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 확인

이러한 추가 분석을 통해 물건의 실질 가치를 파악하고, 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 보증금 인수 금액은 없으므로, 감정가 183,681,600원을 기준으로, 이러한 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.