나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3321 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 55-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달서구 중리동 소재 '서남신시장' 중앙부에서 북서측 인근에 위 치하고 있으며, 주위는 간선도로(달구벌대로) 북측 후면 일대의 주택 및 상가 혼용지대로 서, 단독 및 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 6분 내외 거리에 도시철도 2호선 '감삼역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남측 및 동측으로 완만한 경사지대에 자체 대체로 평탄한 세로장방형에 가까운 다 각형의 토지로서, 기준시점 현재 '주상용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 서측 및 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합),가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2-1)] 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1987. 06. 29." 외벽: 시멘몰탈위 외장타일 및 일부 사이딩판넬 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호 [기호(2-2)] 시멘블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1987. 06. 29." 외벽: 시멘몰탈 위외장타일 마감 내벽: 내장타일 마감 바닥: 바닥타일 마감

이용상태

기호(2-1): 1층- 근린생활시설, 2층- 단독주택 기호(2-2): 변소

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 태양광시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물 (ㄱ)~ (ㄹ)이 부합되어 있음. (ㄱ) 식당일부: 건물벽체이용 경량철골조 판넬지붕 단층, 약 12.1㎡ (ㄴ) 차양막: 건물벽체이용 판넬조 판넬지붕 단층, 약 6.9㎡ (ㄷ) 창고 및 다용도실: 철파이프조 및 판넬조 판넬지붕 단층, 약 15.5㎡ (ㄹ) 주택일부: 건물벽체 및 처마이용 경량철골조, 약 6.6㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대구서부지원 2026타경3321 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 55-11

용도: 근린주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성삼우리신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 135.50㎡ (약 41.0평)

건물 면적: 120.77㎡ (약 36.5평)

건물 제시외 면적: 41.10㎡ (약 12.4평) - 식당 일부, 차양막, 창고, 주택 일부 포함

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가

감정가: 497,620,990원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 감삼동에 소재하며, '서남신시장' 중앙부에서 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 간선도로(달구벌대로) 북측 후면 일대로 단독 및 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장이 있으며, 도보 약 6분 내외 거리에 도시철도 2호선 '감삼역'이 위치합니다. 일반 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 대체로 남측 및 동측으로 완만한 경사지에 위치하며, 자체는 대체로 평탄한 세로장방형에 가까운 다각형의 토지입니다. 현재 '주상용 건물 부지'로 이용 중입니다.

토지 서측 및 북측으로는 약 6m, 동측으로는 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 '도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역'에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 2일 접수된 성삼우리신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수되는 채무나 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 정호욱

전입일자: 2014년 03월 24일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 주의사항: '대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 내용이 물건명세서에 기재되어 있습니다. 이는 정호욱 외에 다른 임차인이 존재하거나, 정호욱의 임대차 관계가 명확히 규명되지 않았을 가능성을 시사합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 전통시장(서남신시장)과 인접해 있으며, 다양한 종류의 주택과 상가, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주거 및 상업 혼합지구

단독주택, 다가구주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존합니다. 이러한 입지는 임대 수익 측면에서 안정성을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서남신시장 및 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 교육시설

감삼역(2호선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변 반경 내에 대구본리초등학교, 감삼초등학교, 본리중학교, 대진고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

본 물건지의 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설, 화장장 등은 현재까지 파악되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 용도의 개발이 이루어진 지역으로 분석됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 '정호욱'의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 이외 '임대차관계 미상의 전입자' 존재 가능성이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 명도 협상에 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

약 41.10㎡ (약 12.4평) 규모의 제시외 건물(식당 일부, 차양막, 창고, 주택 일부)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 추가적인 공간 활용 가능성을 높이지만, 건물 상태 및 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 법적 제한

'제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역' 등 토지이용계획에 따른 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구 감삼동에 위치한 근린주택으로, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 서남신시장과 주상복합지역에 인접하여 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성 또한 매우 좋습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 없다는 점은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '정호욱'과 '임대차 관계 미상의 전입자' 존재 가능성은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 책정된 점은 금전적 부담을 줄여줍니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이므로, 건물의 추가적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 감삼역(2호선) 도보 이용 가능 거리에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 활용도 높은 건물 구성: 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 구성된 근린주택으로, 임대 수익 창출 및 자가 활용에 모두 유리합니다.

* 제시외 건물 포함: 별도 공간 활용을 통한 임대 수익 증대 또는 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 지역: 달서구 감삼동은 대구의 주요 주거 및 상업 지역으로, 지속적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 497,620,990원입니다.

최근 주변의 연립/다세대 주택 매매 사례들을 분석한 결과, 면적당 시세는 약 150만원 ~ 200만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본 건물의 총 면적(주요 건물 120.77㎡ + 제시외 건물 41.10㎡ = 161.87㎡)에 이를 적용하면 건물 가치는 약 242,000,000원 ~ 323,000,000원 범위로 추정됩니다. 토지 면적 135.50㎡ (약 41.0평)의 가치를 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.

권리상 인수할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 및 미상 전입자의 존재는 명도에 대한 시간과 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준인 420,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 심층적인 시세 조사 및 법률 전문가와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.