나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10130 [1] 경상북도 경주시 율동 954-18 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 3) 본건은 경상북도 경주시 율동 소재 "두대리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 펜션, 주택, 주거나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1, 3) 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1, 3) 사각형의 토지로서 공부상 지목 '대'이며, 펜션(풀빌라) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1, 3) 본건 남동측으로 폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3) 보전녹지지역(2022-04-18), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 공장설립제한지역(공장설립제한지역)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌, 스타코 등. 내벽 : 인테리어 치장, 벽지, 타일 등. 바닥 : 타일 등. 창호 : 칼라복층유리창 등.

이용상태

기호2, 4) 펜션(풀빌라)

설비내역

기호2, 4) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상의 정원 수목 등 포함 평가. 목록2,4 펜션(풀빌라)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 경주지원 2026타경10130 (1)

소재지: 경상북도 경주시 율동 954-18

용도: 숙박시설 (펜션, 풀빌라)

감정가: 899,102,420원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1068.00㎡ (약 323.07평)

건물면적: 199.92㎡ (약 60.47평) - 철근콘크리트구조 단층 건물 2개 동

건물 제시외면적: 190.70㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상의 정원 수목 등 포함 평가. 목록2,4 건물은 펜션(풀빌라)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 율동 소재 "두대리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 펜션, 주택, 주거나지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 대상 물건 역시 펜션(풀빌라) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역지구 및 토지이용계획

본 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부: 을11 근저당권 (2022-03-25, 중소기업은행, 720,000,000원)

건물 등기부: 을1 근저당권 (2022-10-18, 중소기업은행, 720,000,000원)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 임차인 현황:

임차인: 주식회사올더웨이개발

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-09-30

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 상기 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 특정되었음에도 불구하고 대항력 유무와 인수 보증금 합계 간의 상충 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부상 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 1,067,679,780원

건물 등기부채권 총액: 867,679,780원

총 채권액 합계: 1,935,359,560원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 경주시 율동면 일대는 주로 펜션, 주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 지역입니다.

대상 물건은 펜션(풀빌라)으로 현재 이용 중이며, 주변 환경 역시 관련 업종 운영에 적합한 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 사업 경쟁력

관광지인 경주시에 위치하여 관광객 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

독특한 콘셉트의 풀빌라 펜션으로 운영될 경우 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

주변에 펜션 단지와 주택이 형성되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

하지만 대중교통 이용이 편리한 도심 지역과는 거리가 있어, 차량 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무 (참고)

제공된 정보 및 일반적인 경주 율동면 지역 특성을 고려했을 때, 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 추가적인 개발이나 업종 운영 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제약

* 대항력 있는 임차인: 앞서 권리분석에서 언급한 주식회사올더웨이개발 임차인의 권리 관계를 재확인해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 차이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 지역지구 제한

보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당하여 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

평가에 포함된 제시외 건물(190.70㎡) 및 정원 수목 등은 매각으로 인해 인수되며, 이에 따른 관리, 철거, 이전 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 상태

건축물 표제부상 사용승인일은 2022년 9월 16일로 비교적 신축 건물이나, 실제 건물 노후 상태 및 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 율동면 소재의 숙박시설(펜션, 풀빌라)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 신축급 건물과 넓은 토지를 보유하고 있어 펜션 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 보전녹지지역 등 토지이용 규제, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 불확실성 등은 본 물건 투자를 고려할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 잠재적 리스크입니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인을 바탕으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 시설: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 즉시 운영 가능성.

* 펜션(풀빌라) 운영 최적지: 용도에 맞는 입지 및 주변 환경.

* 경주 지역 관광 수요: 대한민국 대표 관광 도시의 이점을 활용한 사업 가능성.

* 넓은 토지 면적: 1068㎡ (약 323평)의 토지로 향후 증축 등 추가 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 감정가는 899,102,420원이며, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 분석, 임차인 문제 해결 비용, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 투자자는 보수적인 관점에서 권리 분석 및 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후, 시장 상황에 맞는 합리적인 수준으로 입찰가를 책정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.