나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10131 [1] 경상북도 경주시 강동면 오금리 982 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상북도 경주시 강동면 오금리 낙산마을 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 주로 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 일부 국도변 주유소 및 근린생활시설이 산재함.

교통상황

본건 기호(1,3,4,6,8,10)은 차량 출입 가능하고, 기호(11)은 인근까지 차량 접근 가능하며, 경주~포항간 국도변에 소재하는 등 제반교통사정은 비교적 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4,8): 부정형 토지로서 인접한 국도 대비 다소 고지이나 자체 지반 평탄하게 정지되 어 있으며, 상업용 건부지 및 부속 토지로 이용중임. 기호(6): 사다리형 토지로서 인접한 국도 대비 다소 고지이나 자체 지반 평탄하게 정지되어 있으며 상업용 건부지 및 부속 토지로 이용중임. 기호(3): 부정형 토지로서 인접한 국도 대비 다소 고지이며, 도로임. 기호(10): 삼각형 토지로서 인접한 국도 대비 다소 고지이나 자체 지반 평탄하게 정지되어 있으며 잡종지 상태임. 기호(11): 부정형 토지로서 대부분 급경사 임야임.(분묘4기 소재함)

인접 도로상태

기호(1,10): 남동측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접함. 기호(4,6,8): 북서측으로 왕복 4차선 국도 7호와 접하고, 남동측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접함. 기호(3): 본건 자체가 폭 약 5미터 정도의 포장도로임. 기호(11): 북서측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 비행안전구 역, 접도구역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함). 기호(3): 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(저촉), 가축 사육제한구역(일부제한(1000)), 비행안전구역, 접도구역(2016-09-22), 공장설립제 한지역(공장설립제한지역). 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 비행안전구 역, 접도구역(2016-09-22), 공장설립제한지역(공장설립제한지역). 기호(6,8): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(10 00)), 비행안전구역, 접도구역(2016-09-22), 공장설립제한지역(공장설립제한지 역). 기호(10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 비행안전구역, 공장설립제한 지역(공장설립제한지역). 기호(11): 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(100 0)), 비행안전구역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(10) 토지는 공부상 지목이 '임야' 이나 현황 '잡종지' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(5:소매점),(9:소매점) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽: 샌드위치판넬 마감 내벽: 판넬, 타일 등 마감 바닥: 아스타일, 타일 등 마감 천정: 텍스 마감 창호: 패어글라스 및 하이샷시 창호임. 기호(5:부속),(7:부속),(9:부속) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 벽체: 샌드위치판넬 마감 바닥: 콘크리트 미장 등 마감 천정: 경량철골트러스 등 마감 창호: 하이샷시 창호임. 기호(7:사무소) 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서, 외벽: 징크판넬, 일부 방부목 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 석재타일, 타일 등 마감 천정: 텍스 등 마감 창호: 패어글라스 및 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(2): 자동차매매장.(현재 공실8) 기호(5): 소매점(소매점(공실), 부속 동(창고). 기호(7): 사무소1층(사무실 등), 사무소2층(사무실 등), 부속 동(창고). 기호(9): 소매점(소매점), 부속 동(창고).

설비내역

기호(2),(5:소매점),(9:소매점): 위생설비 되어 있음. 기호(7): 위생설비 및 천정매립형 냉난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 등 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록 11] 연고자 미상의 분묘 4기가 존재하며, 분묘 소재 감안한 토지 감정평가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10131 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십팔차유동화전문

1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 경주시 강동면 오금리 982

용도: 근린시설

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 32.00㎡

특이사항: 유동화물건, 분묘기지권, 대항력있는 임차인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,390,404,700원

토지면적: 31,869.00㎡ (약 9,640.5 평)

건물면적: 1,494.49㎡ (약 452.08 평)

개별 건물 면적:

- 건물(2): 396.00㎡ (약 119.77 평) - 자동차관련시설

- 건물(5): 369.22㎡ (약 111.68 평) - 제1종근린생활시설

- 건물(7): 363.20㎡ (약 109.87 평) - 제2종근린생활시설

- 건물(9): 366.07㎡ (약 109.95 평) - 제1종근린생활시설

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. [목록 11] 연고자 미상의 분묘 4기가 존재하며, 분묘 소재 감안한 토지 감정평가임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건 토지는 경상북도 경주시 강동면 오금리 낙산마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 주로 농경지, 임야로 형성되어 있으며, 일부 국도변에 주유소 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건은 경주~포항간 국도변에 소재하여 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 비교적 무난합니다. 대부분의 토지 기호에서 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 현황

기호(1,4,8) 토지는 부정형으로 상업용 건부지 및 부속 토지로 이용 중이며, 자체 지반이 평탄하게 정지되어 있습니다.

기호(6) 토지는 사다리형으로 상업용 건부지 및 부속 토지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

기호(10) 토지는 삼각형으로 잡종지 상태이나, 공부상 지목은 '임야'입니다.

기호(11) 토지는 부정형의 급경사 임야로, 4기의 분묘가 소재하고 있습니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

본 건 토지들은 남동측 또는 북서측으로 폭 약 5미터 이상의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 왕복 4차선 국도 7호와 직접 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 접도구역, 공장설립제한지역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

토지 등기부 요약에 따르면 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 압류 등 다양한 권리 변동이 있었습니다. 건물 등기부 요약 또한 소유권 보존, 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등의 내용이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 을21, 중소기업은행 근저당권 (2018-09-21)입니다. 따라서 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 토지 기준 약 4,320,050,234원, 건물 기준 약 4,285,420,944원으로, 합계 약 85억 2천만원 이상입니다.

3.3. 임차인 분석

현재 총 5명의 임차인이 등록되어 있습니다.

3.3. 1. 대항력 유무별 분석

* 대항력 없는 임차인:

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-16

* 주식회사 경북노랑넘버: 보증금 3,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-10-28

* 주식회사 연경기업: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-11-13

* 대항력 있는 임차인:

* 통일운수주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 1973-01-19

* 주식회사 영진화물: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2012-04-09

3.4. 매각 후 인수되는 권리

* 분묘기지권: 지상에 소재한 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 간주됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 통일운수주식회사 및 주식회사 영진화물은 대항력이 있어 임대차 관계가 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임대차 조건 및 승계 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현 상권 현황

본 물건은 경주~포항간 국도변에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변에 주유소 및 다른 근린생활시설이 산재하여 일정 수준의 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종별 적합성

건물 용도가 자동차관련시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등으로 구성되어 있어, 자동차 관련 사업, 소매점, 사무실, 기타 서비스 업종에 적합한 입지입니다. 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

국도변에 위치하여 기본적인 편의시설 접근은 가능하나, 주변이 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 분묘기지권: 토지 일부에 연고자 미상의 분묘 4기가 존재하여, 분묘기지권 성립 시 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 실제 인수 시 중요한 고려사항입니다.

* 대항력 있는 임차인: 통일운수주식회사와 주식회사 영진화물은 대항력을 갖추고 있어, 임대차 기간 및 조건 승계가 필요할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있지만, 법률적 검토가 필수적입니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 기호(10) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'입니다.

6.2. 현장 리스크

* 제시외 건물: 32.00㎡의 제시외 건물이 존재합니다.

* 토지 형태: 일부 필지는 경사지(기호11)로 개발 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 국도변에 위치한 대규모 근린시설 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 다양한 근린생활시설 용도의 건물은 잠재적 가치가 높으나, 분묘기지권의 존재, 대항력 있는 임차인, 토지 이용 규제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점도 특기할 사항입니다. 이러한 복합적인 요인들을 면밀히 분석하고, 리스크 해소 방안을 구체적으로 수립하는 것이 투자 성공의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 국도변 대규모 토지: 경주~포항 간 국도변에 위치한 31,869㎡의 넓은 토지는 개발 잠재력이 매우 높습니다.

* 상업 시설 적합성: 다양한 근린생활시설 및 자동차 관련 시설이 입지하여 상업 활동에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 개별적인 권리 관계나 이용 제한을 종합적으로 고려하여 효율적인 개발이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 인수 보증금, 채권 총액, 그리고 분묘기지권 및 대항력 있는 임차인 등 주요 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 매수인이 직접 부담해야 하는 보증금은 없습니다. 다만, 분묘기지권 관련 문제 해결 비용 및 대항력 있는 임차인과의 관계 정립 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

채무 총액이 감정가를 상회하는 점과 다수의 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 4,390,404,700원의 60% ~ 70% 수준인 약 26억 3천만원 ~ 30억 7천만원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 법률적 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.