나이스옥션 법원경매 경주 2026타경65 [1] 경상북도 경주시 황성동 277-6 황성5차현대아파트 509동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '용황초등학교' 북서측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,단독주택,근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입은 용이하며, 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 제509동 제8층 제804호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 붙임 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약15m, 동측 및 남측으로 노폭 약10m, 서측으로 노폭 약8m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황성동 277-6 :제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예송유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용황유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용황초등학교 상대구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 없음. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2026타경65 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 277-6 황성5차현대아파트 509동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.36㎡ (13.12평)

건물면적 (전용면적): 84.60㎡ (25.59평)

1.3. 기타 기본 정보

채권자 (경매개시): 경북대구낙농협동조합 (2026-03-23)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '용황초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 교통상황은 대체로 무난함.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 15m, 동측 및 남측으로 노폭 약 10m, 서측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(예송유치원, 용황유치원, 용황초등학교), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 근저당 (경북대구낙농협동조합, 2014-07-10 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권개요"로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용이나 실제 등재 여부는 추가 확인이 필요함.

3.3. 등기부상 권리 내역

* 소유권이전 (갑1): 1998-12-29 (서경욱)

* 근저당 (을13): 2014-07-10 (경북대구낙농협동조합, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을16): 2014-07-24 (이숙희, 70,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류 (갑2~갑8): 총 7건 (신용보증기금, 경북신용보증재단, 서울보증보험, 아이비케이캐피탈, 산와대부, 디지비캐피탈, 하나캐피탈) - 총 채권액 930,833,772원, 모두 매각으로 소멸

* 압류 (갑11, 갑12): 2건 (경주세무서장, 경주시) - 모두 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑13): 2026-03-23 (경북대구낙농협동조합, 159,095,715원) - 본건 경매 개시 채권자

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 황성동의 기존 주택지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 상업시설 현황

인근에 용황초등학교 등이 소재하여 교육 시설 접근성이 양호함. 대규모 상업 시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서의 상권 특징을 보임.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 황성5차현대아파트

총 9개동, 724세대 규모, 1998년 4월 사용승인. 최고 18층, 최저 15층 (15~18층).

총 주차 대수: 750대 (세대당 1.0대)

난방 방식: 개별난방 (도시가스)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 부대시설 구비.

구체적으로는 새현대어린이집, 열매어린이집, 5차상가 등이 있음.

5.3. 주변 시설

* 교육 시설: 용황초등학교 (도보 약 12분, 668m), 계림중학교, 계림고등학교.

* 생활 편의 시설: 탑마트 황성점, 경주 드림마트 등이 인근에 위치. 은행, 소아과, 내과, 치과 등 다수의 병의원이 잘 갖추어져 있음.

* 기타: 경주시민운동장, 경주시립도서관, 경주예술의전당 등이 인근에 위치.

5.4. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 경주시는 천군 종합자원화단지(소각장, 재활용선별장 등)를 친환경 복합단지로 조성하여 운영 중이나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 사항

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 명시되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 이에 따른 인수 부담 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후도

본 아파트의 사용승인일은 1998년으로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동의 황성5차현대아파트 내 509동 804호로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖춘 단지 내 물건임. 주변으로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 용황초등학교를 비롯한 교육 시설 및 다양한 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

등기부상 권리 관계는 다소 복잡했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 법적으로는 깨끗한 상태로 취득 가능함. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있어, 해당 부분에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필수적임.

최근 실거래가 및 감정가는 시장가와 유사하게 형성되어 있으며, 84.60㎡ (전용면적) 기준 2026년 7월 기준 2억 100만원 ~ 2억 1,000만원 수준에서 거래가 이루어지고 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 황성동은 경주시 내에서 비교적 잘 정비된 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됨.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 마트, 병원 등 필수 생활 편의시설이 단지 가까이에 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 승계 위험이 적음 (단, 지상권 예외).

* 최근 시세 반영: 감정가 및 최근 실거래가가 시세를 합리적으로 반영하고 있어, 낙찰 후 추가적인 가격 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 실거래가 (84.60㎡ 기준):

* 2026년 7월 9일 (17층): 210,000,000원

* 2026년 7월 2일 (7층): 202,000,000원

본건은 8층으로, 최근 거래된 7층 및 17층의 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됨. 보수적으로는 7층 거래가보다 높은 가격, 적극적으로는 17층 거래가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 산정할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.