나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100691 [1] 경상북도 경산시 중산동 655 펜타힐즈더샵2차 202동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하며, 대중교통이용 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 4층 401호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 깔기 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(경산시 고시제2014-72호(2014.07.24.)), 지구단위계획구역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시 고시 제2021-7호(2021.1.21.)), 시가지조성사업지역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시제2021-7호 (2021.1.21.)), 대로2류(폭 30m~35m)(14(집), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(특수(68), 경산시고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(4(특), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(25(집), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성암초등학교(병설유치원), 경상북도경산교육지원청고시제2019-1호(2019.4.29)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭)중산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건의 위치확인은 집합건축물대장의 건축물현황도 및 현장조사에 의거하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100691 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중산동 655 펜타힐즈더샵2차 202동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 400,000,000원

건물면적: 77.97㎡ (약 23.6평)

토지면적: 37.65㎡ (약 11.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 소화신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 본 건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있음.

이용 상태: 아파트로 이용 중임.

설비 내역: 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 아파트 부지임.

인접 도로 상태: 남동측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 30미터, 북서측 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역이며, 대로2류, 중로1류, 소로1류, 소로3류 등의 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역 및 학교 주변 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등이 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (김민재, 2025-07-11, 182,000,000원)

총 등기부채권액: 382,000,000원

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부상에 기재되지 않은 사항 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김성수)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-16

* 배당신고일자: 2026-06-01

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보에 대한 주의 문구 : 본 건에는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 250,000,000원)이 존재합니다. 전입신고 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 인정되나, 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 내역 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 최악의 경우 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본 건이 위치한 펜타힐즈더샵2차 아파트는 대단지 아파트로서 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 풍부하며, 성암초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

교통 접근성: 주변에 폭 35m, 30m, 20m 등의 넓은 도로가 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

배후 수요: 약 791세대의 대단지 아파트 단지로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 성암초등학교가 북측 인근에 위치하며, (가칭)중산초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주차: 총 1,032대의 주차 공간(세대당 약 1.3대)이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

준공 연차: 2018년 7월 24일 사용 승인되어 비교적 신축 연차(약 8년)가 짧습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 250,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 건은 가축사육제한구역 및 학교 주변 보호구역 등 일부 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 단지 인근에 직간접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 중산동에 위치한 펜타힐즈더샵2차 아파트로, 2018년 준공된 비교적 신축 단지이며 791세대의 대단지입니다. 성암초등학교 등 교육시설과 인접하고, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 낙찰가의 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

감정가 4억원 대비 최근 실거래가격을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공 연차와 대단지 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

초등학교 인접 등 우수한 교육 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

펜타힐즈 단지 내에서도 핵심 입지에 속하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 8일 거래: 108.92㎡ (약 33평), 13층, 6억 3,000만원.

* 2026년 7월 4일 거래: 77.97㎡ (약 23.6평), 2층, 4억 3,000만원. (본 건과 면적 유사)

* 2026년 7월 6일 거래: 108.92㎡ (약 33평), 19층, 5억 7,000만원.

* KB부동산 시세 (2026년 8월 14일 기준): 77.96㎡(구 33평형)의 일반 매매 시세는 4억 7,500만원입니다.

* 본 건의 면적인 77.97㎡(약 23.6평)에 대한 최근 실거래가 4억 3,000만원(2층)과 KB시세 4억 7,500만원을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 4억 3,000만원에서 4억 8,000만원 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 (인수 가능성): 250,000,000원 (대항력 보유, 배당 여부 확인 필수)

인수 보증금 외 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통한 변제가 예상됩니다. 그러나 최악의 경우를 대비하여 입찰가는 시장 시세보다 약간 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 최근 거래가 4억 3,000만원(2층) 및 KB 시세 4억 7,500만원을 고려하여, 4층인 본건의 가치를 평가합니다.

제안 입찰가: 4억 2,000만원 ~ 4억 6,000만원

* 상기 입찰가는 최근 실거래가 및 KB시세, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 및 배당 관련 불확실성을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

* 법원 경매는 변수가 많으므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 임차인과의 소통 및 법원 기록 열람 등을 통해 정확한 권리 관계를 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 최종 입찰가는 본 건의 정확한 면적(전용 77.97㎡)과 동/호수, 층수(4층), 향, 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100691 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중산동 655 펜타힐즈더샵2차 202동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 400,000,000원

건물면적: 77.97㎡ (약 23.6평)

토지면적: 37.65㎡ (약 11.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 소화신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 정상적으로 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 아파트 부지입니다.

인접 도로 상태: 남동측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 30미터, 북서측 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 중로1류, 소로1류, 소로3류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 학교 주변 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등이 지정되어 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 김민재, 접수일자: 2025-07-11, 채권액: 182,000,000원)

총 등기부채권액: 382,000,000원

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (단, 등기부상 기재되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김성수)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-16

* 배당신고일자: 2026-06-01

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보에 대한 주의 문구 : 본 건에는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 250,000,000원)이 존재합니다. 임차인은 전입신고 및 확정일자를 모두 갖추고 있어 법률상 대항력이 인정됩니다. 그러나 권리분석 결과 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 법원 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있다는 취지로 해석될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 최악의 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 상존하므로, 해당 임차인의 배당 가능성 및 보증금 회수 여부를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본 건이 위치한 펜타힐즈더샵2차 아파트는 대규모 아파트 단지이며, 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 성암초등학교와 같은 교육 시설이 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통 접근성: 단지 주변으로 폭 20~35m의 넓은 도로가 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 접근성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

배후 수요: 약 791세대에 달하는 펜타힐즈더샵2차 아파트 단지의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본 건은 성암초등학교와 북측으로 인접해 있으며, (가칭)중산초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 편의성이 높습니다. 또한, 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

주차: 총 1,032대의 주차 공간(세대당 약 1.3대)이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수한 편입니다.

준공 연차: 2018년 7월 24일에 사용 승인되어 비교적 최근에 지어진 아파트로, 연식 대비 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 250,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가적으로 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 건 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요소입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 건은 가축사육제한구역 및 학교 주변 보호구역 등 일부 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 향후 건물 이용 또는 신축 등과 관련하여 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 환경에 대한 조사 결과, 본 건 아파트 단지 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 중산동에 위치한 펜타힐즈더샵2차 아파트로서, 2018년 준공된 791세대 규모의 대단지입니다. 성암초등학교와 인접한 교육 환경, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 기본적인 주거 여건은 매우 우수합니다.

가장 큰 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원에 대한 법원 배당 여부가 낙찰가의 추가적인 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전에 권리 분석 및 현장 조사, 임차인과의 소통을 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

감정가 4억원 대비 최근 실거래가격을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치를 지니고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 짧은 신축 연차(2018년 준공)와 대단지 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

초등학교 인접, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

펜타힐즈 단지 내에서도 핵심적인 위치에 자리하고 있어, 향후 단지 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 8일 거래: 108.92㎡ (약 33평) 면적, 13층, 6억 3,000만원.

* 2026년 7월 4일 거래: 77.97㎡ (약 23.6평) 면적, 2층, 4억 3,000만원. (본 건과 면적 유사)

* 2026년 7월 6일 거래: 108.92㎡ (약 33평) 면적, 19층, 5억 7,000만원.

* KB부동산 시세 (2026년 8월 14일 기준)에 따르면, 본 건과 유사 면적인 77.96㎡(구 33평형)의 일반 매매 시세는 4억 7,500만원입니다.

* 본 건의 면적인 77.97㎡(약 23.6평)에 대한 최근 실거래가 4억 3,000만원(2층)과 KB 시세 4억 7,500만원을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 4억 3,000만원에서 4억 8,000만원 사이로 판단됩니다.

임차인 보증금 (인수 가능성): 250,000,000원 (대항력 보유, 배당 여부 확인 필수)

인수 보증금 외 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 존재하지만, 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 보증금이 법원 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 그러나 만일의 경우를 대비하여, 입찰가는 시장 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 거래가 4억 3,000만원(2층) 및 KB 시세 4억 7,500만원을 고려했을 때, 본 건은 4층으로 2층보다 높은 층수임을 감안하면 4억 3,000만원 이상의 가치를 지니고 있습니다.

제안 입찰가: 4억 2,000만원 ~ 4억 6,000만원

* 상기 제안 입찰가는 최근 실거래가, KB시세, 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재와 관련 법원 기록상의 배당 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

* 법원 경매는 다양한 변수가 존재하므로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장을 방문하여 물건의 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 소통 및 법원 기록 열람 등을 통해 정확한 권리 관계를 재확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 최종 입찰가는 본 건의 정확한 면적(전용 77.97㎡), 동/호수, 층수(4층), 향, 내부 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.