나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100583 [1] 경상북도 영천시 문내동 69-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 "영천시 보건소" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 관공서, 단독(다가구)주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통수단과의 접근성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 공히 부정형의 토지로서, 자체지반 등고 평탄하며, 현황 "도로(기호1)" 및 "단독주택부지 (기호2)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용중입니다. 기호(2): 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장진입도로(기호1) 및 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 관습상 포장진입도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이 "대"이나, 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트벽돌조 기와형 강판지붕 단층주택으로서, 외 벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽: 벽지, 타일 등 마감. 바 닥: 장판지, 타일 등 마감. 창 호: 목재유리 및 새시 이중창입니다.

이용상태

(가): 주택

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 (가)건물은 공부상 구조가 "시멘트기와지붕"이나, 현황 "기와형 강판지붕"이며, 일반건축물대장상 2001.03.13.일자로 주택 및 일반음식점으로 용도변경 되었으나, 기준시점 현재 전부 "주택"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 임대관계는 미상입니다. 나. 기타사항: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1. 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 ‘도로’임. 목록3. 공부상 ‘시멘트기와지붕’이나 현황 ‘기와형 강판지붕’이며, 일반건축물대장상 2001.03.13.자로 ‘주택 및 일반음식점’으로 용도변경되었으나, 현재 전부 ‘주택’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100583 (1)

소재지: 경상북도 영천시 문내동 69-1

용도: 단독주택

감정가: 252,544,334원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 토지 정보

총토지면적: 542.00㎡ (약 163.95평)

토지지분: 514.00㎡ (약 155.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

공부상 지목: 대 (현황: 도로)

1.3. 건물 정보

총건물면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

건물지분: 78.30㎡ (약 23.69평)

건물 제시외면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

건축구조: 시멘트벽돌조 (기와형 강판지붕)

건축연도: 1988년 (사용승인일: 1988년)

주요용도: 주택 (과거 주택 및 일반음식점 용도 변경 이력 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 "영천시 보건소" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근 일대는 관공서, 단독(다가구)주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근은 용이하며, 대중교통수단과의 접근성은 보통 수준입니다.

* 인근 도로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

* 본건(기호2 토지)은 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장진입도로(기호1) 및 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 관습상 포장진입도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 사육 제한), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 7월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당 (을5)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 125,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부상 별도 임차인 현황이 명시되어 있지 않으며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 영천시 보건소 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 관공서 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 혼합된 용도의 지역 특성상, 주거 수요와 더불어 소규모 상업 활동도 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 인근에 관공서(영천시 보건소)가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

* 주변 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

* 공부상 토지 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 활용도 및 가치에 영향을 줄 수 있는 요소로, 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 용도 변경 이력

* 해당 건물은 과거 일반건축물대장상 2001년 3월 13일 자로 '주택 및 일반음식점'으로 용도 변경된 이력이 있으나, 현재는 전부 '주택'으로 이용 중입니다. 과거 상업 시설로 이용되었던 점을 고려해야 합니다.

6.3. 지붕 및 구조 변경

* 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '기와형 강판지붕'으로 변경되었습니다. 이는 일반적인 유지보수 과정으로 볼 수 있으나, 최초 건축물 현황과의 차이점으로 기록됩니다.

6.4. 건축물 관련 정보 혼재

* 제공된 건축물 표제부 요약 정보(JSON) 상의 건물 주소는 69-2번지로, 본건 물건의 소재지(69-1번지)와 약간의 차이가 있습니다. JSON 정보는 관련 건물일 수 있으나, 본건 건물(78.30㎡ + 제시외 57.04㎡)의 총 연면적(약 135.34㎡)과 JSON의 총면적(82.44㎡) 간에도 차이가 존재합니다. 이는 본건 건물의 실제 규모 및 구성에 대한 면밀한 현장 확인이 필요함을 시사합니다.

6.5. 혐오시설 정보

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 해당 정보는 별도의 현장 조사 또는 관련 정보를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 문내동에 위치한 단독주택으로, 공시지가 대비 적절한 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 관공서 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 공부상 지목과 현황 불일치(도로 이용), 건물 용도 변경 이력 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이며, 총 면적 대비 토지 면적이 넓어 잠재적 활용 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거지로서의 안정성

* 주거 지역 내 위치하며 관공서 등 편의시설 인접으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 토지 활용 가능성

* 전체 토지 면적(542㎡) 대비 건물 연면적(약 135㎡) 비율을 고려할 때, 추가적인 토지 활용 또는 재건축 가능성을 탐색할 수 있습니다. (단, 지목 및 현황 불일치 문제 해결 필요)

8.3. 일괄 매각 메리트

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도 등기된 건물이나 토지 관련 분쟁 없이 명확하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,544,334원입니다.

현 시세에 대한 구체적인 자료가 제한적이므로, 예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가는 시장 가치를 반영하는 중요한 기준점입니다.

* 실제 경매에서는 유찰 횟수, 입찰 참여자 수, 시장 분위기 등에 따라 낙찰가가 감정가를 상회하거나 하회할 수 있습니다.

* 일반적으로 첫 경매 시에는 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 시작될 수 있으며, 경쟁이 치열할 경우 감정가를 초과할 가능성도 있습니다.

* 본 건의 경우, 토지 지목과 현황 불일치, 과거 용도 변경 이력 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 252,544,334원을 기준으로 하되, 현지 시세 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 분석한 후, 단기적으로는 감정가의 85%~95% 수준(약 214,000,000원 ~ 240,000,000원)을 고려하며, 시장 상황에 따라 유연하게 대응하는 전략이 요구됩니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 잠정적인 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 직접적인 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.