나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600597 [1] 대전광역시 서구 갈마동 403-46 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전둔원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 자체지반은 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 8미터, 남동측으로 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서, - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지마감 및 타일붙임 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 : 계단실, 제2종근린생활시설(사무소)(현 공실상태), 2~4층은 공히 다가구주택, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택(현 501호)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2) 5층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택(501호)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2 건물 5층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택(501호)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600597 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 403-46 (대전광역시 서구 갈마로117번길 6)

용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

감정가: 1,643,323,300원

토지면적: 261.40㎡ (약 79.08평)

건물면적: 508.61㎡ (약 153.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전둔원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 대체로 세장형의 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 8미터, 남동측으로 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 토지등기부 요약:

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 2023-03-06 접수, 새마을금고자산관리회사, 48,000,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,685,848,331원.

* 건물등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2024-07-17 접수, 새마을금고자산관리회사, 624,000,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,085,848,331원.

* 임차인 현황:

* (201호) 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-27

* 확정일자: 2025-08-08

* 배당신고일자: 2026-04-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (202호) 소

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2024-09-19

* 확정일자: 2024-08-30

* 배당신고일자: 2026-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (301호) 임

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2025-08-11

* 확정일자: 2025-08-11

* 배당신고일자: 2026-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (302호) 정

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-31

* 확정일자: 2024-07-26

* 배당신고일자: 2026-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (401호) 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-21

* 확정일자: 2024-08-21

* 배당신고일자: 2026-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (402호) 주

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-17

* 확정일자: 2024-12-27

* 배당신고일자: 2026-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* (501호) 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2026-04-20

* 확정일자: 2025-07-11

* 배당신고일자: 2026-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위로 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 지역입니다.

* 지역 특성: "대전둔원고등학교" 인근에 위치하며, 다가구주택 밀집 지역으로 임대수익을 기대할 수 있는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 대전둔원고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 대전갈마초등학교도 가까운 거리에 있습니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 5층은 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다가구주택(501호)으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 내포합니다. (주의사항 및 건물감정평가요항표 참고)

* 미상 임대내역: 이해관계인 부재로 임대 내역이 정확히 파악되지 않았으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (기타참고사항 참고)

* 건축물대장상 '주용도:단독주택' 이나 '기타용도:다가구주택, 제2종근린생활시설'로 표기되어 있어, 다가구주택으로의 실질적인 이용 및 건축물 현황과의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 다가구주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 평가되었습니다. 교통 및 교육 시설이 양호하며, 상업 시설 또한 인접해 있어 주거 환경이 좋습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 건물 5층의 용도 불일치 부분은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 외에는 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 임대수익: 다가구주택으로서 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 교통시설이 인접하여 임차인 확보가 용이합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 향후 시세 상승 여력 또는 임대수익률 증대 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,643,323,300원

* 총 등기부채권액: 2,085,848,331원 (건물 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 모든 권리가 말소되는 조건이며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 관계로 낙찰자의 실질적인 부담은 낙찰가에서 추가되는 비용(명도비, 수리비 등)을 제외하면 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

* 경매 시장의 일반적인 낙찰가율(보통 감정가의 80~120%)을 고려하되, 본 물건의 입지, 건물 상태, 수익률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 선에서 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 범위: 약 1,478,990,970원 ~ 1,643,323,300원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.