나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50490 [1] 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문디이스트2단지 209동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도전 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도(신촌로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제9층 제901호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도면 기준 아파트로 표기되어 있음. - 방3, 욕실겸 화장실2, 거실, 주방 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

칠원동 559 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새말유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

본 물건은 경기도 평택시 칠원동 559번지에 소재하는 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 209동 9층 901호 아파트입니다.

사건번호는 평택지원 2026타경50490 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 346,000,000원입니다.

해당 아파트의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.7평)이며, 토지 지분은 59.39㎡ (약 18.0평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 9층에 위치하며, 2019년 8월 27일에 사용 승인되었습니다.

해당 단지는 총 1030세대, 13동으로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 1133대입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

채권자는 국OOO입니다.

1.2. 건축물대장 현황

본 아파트는 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 9층에 위치하며, 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다.

건축물대장상 총괄표제부에는 대지면적 49825㎡, 건축면적 6878.33㎡, 주용도 공동주택(아파트), 총 세대수 1030세대, 총 주차대수 1133대로 기재되어 있습니다.

사용승인일은 2019년 2월 12일(준공일 2016년 7월 5일)로 확인됩니다.

209동 표제부에는 지상 23층 규모, 해당 동의 총 면적은 4990.05㎡로 기재되어 있습니다.

전유부에는 209동 901호로 표기되어 있으며, 해당 층수는 9층입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 학교, 공원 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.3. 2.교통상황

본 건이 속한 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도(신촌로)가 소재하여 대중교통 이용 및 차량을 통한 이동이 비교적 편리합니다.

'평택지제역' 인근으로 판단되어, 향후 교통 편의성 증대 가능성이 있습니다.

1.3. 3.도로상태

본 건 단지는 남측으로 노폭 약 25m, 북측으로 약 20m, 동측으로 약 12m의 도로와 각각 접하고 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구)으로 지정되어 있습니다.

인접 도로로는 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)가 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신촌중학교, 새말유치원, 평택새빛초등학교), 절대보호구역(평택새빛초등학교)에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당사항이 없습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(을2, 채권액 308,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 농협은행과 국민은행의 가압류(갑5, 갑6) 및 본 경매를 신청한 국민은행의 임의경매(갑7)는 모두 말소 처리됩니다.

등기부채권 총액은 419,020,086원입니다.

1.4. 2.임차인 현황

임차인 현황에는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만, 금액이 명시되어 있지 않더라도 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 또는 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 여부는 반드시 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민 편의를 제공합니다.

주변으로는 평택새빛초등학교 등 교육시설이 인접하고 있으며, 상업시설 및 편의시설은 단지 주변 상가 및 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육환경

단지 인근에 평택새빛초등학교가 있으며, (가칭)신촌중학교, 새말유치원 등이 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 2.편의시설

단지 내 다양한 복리시설 외에, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 3.주거환경

신축 아파트 단지로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변 녹지 공간 및 학교와의 근접성은 주거 만족도를 높이는 요인입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임차인 현황에 인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 여부 및 대항력 유무는 반드시 현장 확인이 필요하며, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인이 주택 취득 시에만 해당되므로 내국인 투자자에게 직접적인 제약은 없으나, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건에 비해 절차상 다소의 번거로움이 있을 수 있으나, 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 지도상으로 볼 때, 본 건 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 아파트로, 입지, 교통, 교육 환경 등이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

감정가 3억 4천 6백만원은 최근 실거래가 84.97㎡ 기준 3억 4천만원과 유사한 수준으로, 시세 대비 메리트가 있는 감정가로 평가됩니다.

다만, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 성공적으로 관리할 수 있다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년식 아파트로 내부 컨디션 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 평택시 개발 잠재력: 삼성전자 산업단지, 고덕 국제화 계획지구 등 개발 호재로 인한 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 역세권 잠재력: 평택지제역 인근으로 교통 환경 개선 및 개발 수혜 기대.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가와 유사한 감정가로, 경매를 통해 시세 이하 낙찰 시 수익률 확보 가능성이 높습니다.

1.10. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

2.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 살펴보면, 본 건과 동일한 면적인 84.9718㎡(약 25.7평)가 2026년 7월 15일 340,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 346,000,000원으로, 최근 최고가 매매 사례와 유사한 수준입니다.

전월세 거래에서도 84.9718㎡의 경우 보증금 30,000,000원, 월세 1,000,000원의 사례가 있습니다.

2.2. 입찰가 산정

본 건의 감정가는 346,000,000원이며, 최저 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작될 것으로 예상됩니다 (정확한 최저가는 경매 공고 확인 필요).

최근 시세가 340,000,000원임을 감안할 때, 경쟁 심화 시 시세 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

임차인 현황 미상이라는 위험 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 시세인 340,000,000원을 기준으로 하되, 위험 프리미엄을 감안하여 5~10% 할인된 가격으로 목표 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

2.3. 제안 예상 입찰가

현장 조사 및 명도 가능성 확인 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

단, 현재 정보만으로 보수적인 접근을 고려한다면, 315,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 가격대는 시세 대비 약간의 할인율을 포함하고, 잠재적 위험 요소에 대한 고려를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.