나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30677 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 상가, 음식점 등 상·업무용 건물이 혼재하는 역주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 컬러알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 외관상 2개호로 나누어 이용하는 것으로 보이나 이해관계인의 폐문부재로 자세한 이용상황은 미상이니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 2층 203호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30677 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 111,000,000원입니다.

토지 면적은 6.54㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 31.62㎡ (약 9.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 203호입니다.

본 건물(에코스마트1)은 총 45세대로 구성되어 있으며, 2012년 09월 14일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 숙박시설, 상가, 음식점 등 상·업무용 건물이 혼재하는 역주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 05월 31일에 등기된 부천시의 압류입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2012년 09월 25일

* 소유권이전: 2015년 05월 29일, 2022년 05월 23일

* 주택임차권: 2024년 03월 12일, 이주희 (134,000,000원) - 본 임차권은 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없습니다.

* 압류: 2024년 05월 31일, 부천시 (말소기준권리)

* 강제경매: 2026년 03월 20일, 주택도시보증공사 (134,000,000원)

집합건물 등기부채권 총액은 134,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-13

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 보증금이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부천역 역세권에 위치하여 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집된 상업지역에 해당합니다.

다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부천역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부천역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 및 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 주거환경: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 업무 및 상업시설이 발달해 있어 직주근접성이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 역세권 상가지대 분석 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있어, HUG와의 계약 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 선순위임차권: 물건 개요에 선순위임차권이 언급되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 이러한 정보는 경매 물건의 복잡성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

* 건물 외관상 2개호로 나누어 이용: 실제 이용 상태가 공부상과 다를 수 있으며, 이는 추후 명도 및 건물 관리 시 문제가 될 소지가 있습니다. 이해관계인 폐문으로 정확한 이용 상황 파악이 어려운 점을 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계 및 실제 임대 수익에 대한 정보가 불분명하여, 인수 시 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 우수한 입지 조건과 발달된 상업 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 교통, 편의시설 이용이 매우 편리하며, 역주변 상권의 활성화로 인한 임대 수익 기대가 가능합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 외관상 2개호 분할 이용 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 검토가 필요합니다. 권리 분석상 명확히 말소되는 임차권이 있으나, 특이사항에 언급된 내용들은 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 역세권 입지: 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 교통 중심지에 위치하여 높은 시세 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다수의 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 111,000,000원입니다.

권리분석상 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 건물 외관상 분할 이용 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 분석은 어렵지만, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

다만, 실제 시장 가격 및 유사 물건 거래 사례를 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.