나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4621 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 303-4 1층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: CS · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '오정초등교' 남동측근거리에 위치한 통칭 보우 주택 1층 2호로서 부근은 단독및 다세대, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어있음

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장 소재함

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층중 1층 2호로서 외벽: 적연와 치장쌓기 등 창호: 샷시창 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비및 도시가스에 의한 난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터정도의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

고강동 303-4 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

-통칭 보우주택 1층 2호, 출입문에 호수 표식 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경4621 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 고강동 303-4 1층 2호이며, 통칭 보우주택 1층 2호로 불립니다.

용도는 다세대주택으로, 감정평가액은 125,000,000원 (일억 이천오백만원)입니다.

토지면적은 39.38㎡ (약 11.91평)이며, 토지지분 또한 39.38㎡입니다. 건물면적은 40.83㎡ (약 12.35평)이며, 건물지분도 40.83㎡입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 국OOO (국민은행)입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역이며, 주의사항으로는 출입문에 호수 표식이 없다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, '오정초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았으며, 주거 지역으로서의 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부천지원 2025타경4621 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2004-11-03: 원양수 (소유권 이전)

* 2007-09-20: 김인식 (소유권 이전)

* 2020-04-17: 박영남 (소유권 이전)

* 2020-04-17: 국민은행 (근저당권, 33,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 2026-03-03: 김해성외 3명 (소유권 이전, 상속)

* 2026-03-18: 국민은행 (임의경매개시결정, 28,862,111원)

총 등기부채권액은 33,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이므로, 보증금 인수 금액이 0원임에도 불구하고 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 고강동 지역의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 층수 및 건물 상태에 따라 차이를 보입니다.

2026년 7월 기준, 비교적 신축(2001년식)이고 넓은 면적(57.21㎡)의 '우정하이츠나동'은 155,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 900만원).

반면, 1989년식의 작은 면적(28.34㎡) '대광빌라'는 70,000,000원에, 1998년식(37.26㎡) '골든하이츠맨션'은 89,000,000원에 거래되었습니다 (각 평당 약 816만원, 790만원).

본건의 감정가액 125,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건의 면적(40.83㎡, 약 12.35평)을 기준으로 최근 거래 사례의 평당 단가(약 790만원 ~ 900만원)를 적용하면, 대략 97,565,000원 ~ 111,150,000원 범위의 시세로 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오정초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 종류의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

건물은 위생 설비 및 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 취득 후 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으므로, 사전에 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 허가 유효기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 또한 확인이 필요합니다.

* 출입문 호수 표식 부재: 출입문에 호수 표식이 없어 실제 거주자나 방문객이 혼동할 수 있습니다. 이는 임대차 관계 파악이나 실거주 시 불편함으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 실제로 존재한다면, 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 입찰가를 산정하는 데 고려되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점, 출입문 호수 미표기, 임대 관계 미확인, 잠재적 미소멸 권리(지상권) 존재 가능성, 그리고 최근 시세 대비 높은 감정가 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근한다면, 지역 내 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경 확보

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 편리한 이동 가능

* 다세대주택 밀집 지역으로 주변 시세 비교 및 투자 가치 판단 용이

* 부동산 임의경매로 권리 분석 후 명확한 낙찰 시 안정적인 소유권 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

하지만 최근 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 40.83㎡ (약 12.35평) 기준 평당 시세는 약 790만원에서 900만원으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세 범위는 약 97,565,000원에서 111,150,000원입니다.

여기에 토지거래허가구역이라는 점, 출입문 호수 표식 부재, 임대 관계 미상 등 추가적인 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서, 또는 최근 시세 범위의 상단부를 고려하여 95,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 산정하는 것을 권유드립니다.

최종 입찰가는 물건 현황 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.