나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30666 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-26 모두빌 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 북측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 및 전철역(역곡역)등의 대중교통 시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남동측으로 노폭 약4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30666 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-26 모두빌 5층 501호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 380,000,000원

토지면적: 42.37㎡ (약 12.82평)

토지지분: 42.371㎡ (약 12.82평)

건물면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

건물지분: 71.56㎡ (약 21.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(역곡역) 등 대중교통 시설이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

본건 부지의 남동측으로는 노폭 약 4m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물 현황에 따르면, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 20일에 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(채권금액 281,400,000원)입니다.

경매 개시 결정은 2026년 3월 19일에 현대해상화재보험 주식회사에 의해 신청되었으며, 채권액은 239,674,580원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 다수 존재하며, 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 하지만 현재 제공된 정보로는 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정예림

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임차인 정예림은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경기도 부천시 소사구 괴안동은 주거 지역으로, 주변에 다수의 공동주택 및 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지역 내 상권은 역곡역을 중심으로 형성된 것으로 추정되며, 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 유동인구 확보가 가능한 지역입니다.

건물 자체는 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 신축 건물로서의 장점을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 지역에는 부천동여자중학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 측면에서는 지하철 1호선 역곡역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장도 다수 소재하고 있습니다.

편의시설 및 생활 서비스는 역곡역 주변 상업 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 본건의 경매 진행 시기가 해당 허가 기간과 겹칠 수 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

임차인 정예림의 경우, 대항력은 없다고 명시되어 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물대장상 '모두빌' 111-26번지는 2021년 준공된 신축 건물이지만, 유사 지역 내 연립주택(1986년식)의 최근 매매가가 1억 7천만 원대임을 고려할 때, 본건의 감정가(3억 8천만 원) 대비 시세 반영 정도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 2021년 준공의 신축 도시형생활주택(다세대)입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

역곡역 인근의 대중교통 이용이 가능하고, 주변 주거 환경 또한 안정적입니다.

임차인은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 인수될 권리가 없더라도 명도 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

신축 건물로서의 가치와 주변 시세, 그리고 토지이용계획상의 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 높은 상품성: 2021년 준공으로 최신 설비 및 디자인을 기대할 수 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

편리한 교통 환경: 역곡역 및 버스정류장 이용이 용이합니다.

안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

토지면적: 42.37㎡ (약 12.82평)

건물면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

주변 최근 매매 사례 분석:

* 에덴빌라 (125-2, 1986년식, 38.88㎡): 2026년 7월, 17,000만원 ~ 17,500만원 (약 437만원 ~ 450만원/㎡)

* 삼성펠리스5차 (111-54, 2016년식, 34.7㎡): 2026년 7월, 21,200만원 (약 611만원/㎡)

본건(모두빌, 111-26, 2021년식, 71.56㎡)은 삼성펠리스5차보다 신축이며 면적도 두 배 가까이 넓습니다. 삼성펠리스5차의 ㎡당 가격(약 611만원)을 기준으로 본건의 예상 시장 가치를 산정하면, 71.56㎡ * 611만원/㎡ ≈ 43,722만원 입니다.

감정가(38,000만원)는 이 예상 시장 가치 범위(약 43,722만원)보다 낮은 수준으로, 경매 참여 시 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 380,000,000원이며, 주변 유사 건물(삼성펠리스5차)의 ㎡당 가격을 적용 시 약 437,000,000원까지 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

따라서, 경쟁 구도 및 시장 상황을 고려하여 감정가 대비 100%~110% 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

주변 혐오시설 조사 결과:

본건 소재지인 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-26번지 인근 지역에 대한 기본적인 지도 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 파악되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.