나이스옥션 법원경매 부천 2026타경94 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 184-59 더네스트 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 원미구 원미동 소재 "가톨릭대학교 부천성모병원" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로 (사용승인일 : 2022.04.14) 외벽 : 벽돌타일 및 드라이비트 마감 등. 내부 : 벽지 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(룸비니유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.08.26~ 2026.08.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경94 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 184-59 더네스트 4층 401호

물건종별: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정평가액: 297,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

건물면적 (전용면적): 49.82㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2022년 04월 14일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "가톨릭대학교 부천성모병원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 토지거래허가구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2023년 8월 25일자 신한은행 근저당권(264,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023.08.25. 신한은행 근저당권 (264,000,000원)

* 기타 등기사항:

* 2023.08.25. 소유권이전 (매매)

* 2023.08.25. 소유권이전 2번 신탁등기 말소

* 2026.03.16. 신한은행 임의경매 개시 결정 (2026타경94) - 말소

* 2026.04.20. 서울보증보험 가압류 (17,135,822원) - 말소

* 2026.05.07. 우리금융캐피탈 가압류 (17,662,854원) - 말소

* 등기부채권 총액: 298,798,676원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 주변 지역은 주거 기능이 중심인 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 건물(아파트/다세대)의 거래 사례가 존재합니다.

특히, "아인캐슬더파크"(동일한 지번 184-59, 2026년 완공 예정 또는 실제 완공된 건물로 추정)의 59.49㎡ 면적 물건이 2026년 7월 24일 475,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(49.82㎡)의 감정가(297,000,000원) 대비 높은 수준으로, 시세 반영이 덜 된 것으로 판단됩니다.

다른 거래 사례인 "다올빌리지5차"(2018년 준공, 56.58㎡)는 198,000,000원, "성도빌라"(1996년 준공, 50.76㎡)는 130,000,000원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

주변에 가톨릭대학교 부천성모병원이 위치하고 있어 의료 시설 이용이 편리합니다.

주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2022년 준공)으로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역 대상에 다세대 주택이 포함됩니다. 과거 허가 기간(2025.08.26~ 2026.08.25)이 명시되어 있으나, 향후 토지 거래 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

정비구역 및 재정비촉진지구: 해당 지역은 도시 정비 및 재개발 촉진 사업이 진행될 수 있는 구역으로, 장기적으로는 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 변동성이나 추가 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역에 해당하여 개발 및 이전 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공된 도시형생활주택으로, 위치, 교통, 생활 편의성은 무난한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담도 없어 권리 관계는 깨끗합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 감정평가액이 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 동일 건물 또는 단지로 추정되는 "아인캐슬더파크"의 실거래가는 본건의 감정가를 훨씬 상회합니다.

다만, 토지거래허가구역, 정비구역, 재정비촉진지구 등 도시 계획적 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 유사 물건과의 시세 차이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력: 정비구역, 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 297,000,000원

주변 유사 물건(아인캐슬더파크, 59.49㎡) 실거래가: 475,000,000원 (환산 시 ㎡당 약 798만원)

본건 건물면적(49.82㎡) 기준 환산 시 예상 시세: 약 397,000,000원

제시된 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮은 점, 권리 인수 부담이 없는 점 등을 고려할 때, 시세 반영 및 잠재적 개발 이익을 고려한 입찰이 가능합니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 정비구역 등)과 낙찰 후 명도 등을 감안하여,

보수적으로 접근하더라도 감정가 대비 110% ~ 125% 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 330,000,000원에서 370,000,000원 사이로 판단되며,

적정 입찰가로 350,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.